Oft ist es bei Mehrfamilienhäusern üblich, dazugehörige Stellflächen oder Garagen gleich mit zu vermieten. Hier kommt es aus Sicht des Vermieters vor allem auf die Kopplung mit dem Wohnraummietvertrag an. Grundsätzlich gilt daher: Innerhalb von 3 Monaten sind Sie Ihren Mieter los.
Wenn Sie Ihr unbebautes Grundstück vermieten, z.B. einen Stellplatz für einen Pkw oder ein Wohnmobil, gelten für Sie nach § 580 a Abs. 1 BGB die folgenden Fristen:
Ist der Mietzins nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten bemessen, können Sie spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Sie haben also nur eine 3-monatige Kündigungsfrist. Haben Sie die Miete hingegen nach Wochen bemessen, können Sie die ordentliche Kündigung immer bis zum ersten Werktag der Woche zum Ende des folgenden Sonnabends (Samstag) kündigen. Vermieten Sie allerdings ein gewerblich genutztes, unbebautes Grundstück, dann kann hier mit der Kündigungsfrist zum dritten Werktag immer nur zum Ende eines Quartals gekündigt werden. Zusätzliches Plus: Sie benötigen für Ihre Kündigung keinen Kündigungsgrund.
Beispiel: Kündigungsfrist Stellplatz
Ihr Mieter überweist Ihnen die Miete für die Garage immer monatlich. Wollen Sie bis zum Jahresende wieder selbst Ihre Garage nutzen, müssen Sie dem Mieter bis spätestens 5.10.2013 kündigen.
Aufgepasst bei mitvermieteten Stellplätzen
Problematisch kann es werden, wenn die Verträge ein sogenanntes „einheitliches Mietverhältnis“ begründen. Das Amtsgericht Menden ging davon beispielsweise schon in dem Fall aus, wenn die Mietvereinbarung über Wohnraum und Stellplatz allein in einem Dokument geregelt wurde (vgl. Urteil vom 30. Dezember 1998, Az. 4 C 134/98). Vor allem hat man hier auch die Formularklausel, mit welcher der Vermieter die Stellplatzmiete nach gesetzlichen Fristen kündigen darf, für unwirksam erklärt. Es empfiehlt sich daher, sich einmal die vielen geprüften Muster-Mietverträge anzusehen, die es bei ImmobilienScout24 zum Download gibt.
Diese Ausnahmen können gelten
Höchstrichterlich hat der BGH mit Urteil vom 12. Oktober 2011 entschieden, dass dann kein „einheitliches Mietverhältnis“ vorliegt, wenn Wohnraum und Stellplatz/Garage nicht auf demselben Grundstück liegen. Klargestellt wurde auch, dass bei zwei separaten Mietverträgen keinerlei Zweifel gegeben sind, dass es sich nicht um „rechtlich selbständige Vereinbarungen“ handelt. Sie können in solchen Fällen also ohne Angabe von Gründen einen Stellplatz kündigen oder die Miete hierfür erhöhen.
Beziehen Sie den Stellplatz erst später in den Mietvertrag ein und liegt dieser auf demselben Grundstück, so können Sie vereinbaren, dass die Kündigung über den Stellplatz nur zusammen mit dem Wohnraum erfolgen kann. Es gelten die gesetzlichen Fristen über Wohnraum, da es sich hierbei um eine „nachträgliche Einbeziehung […] in den Wohnungsmietvertrag (als eine) Vertragsergänzung“ handelt (vgl. AG Horb, Urteil vom 29. November 2001, Az. 1 C 457/01). Teilkündigung können Sie also nur nach den Voraussetzungen des § 573 b BGB vornehmen.
