Die Staffelmiete legt im Voraus fest, wie auch der Name schon sagt, dass der Mietpreis gestaffelt ist und sich in bestimmten Abständen erhöht. Maßgeblich setzt der § 557a BGB die Grenzen des Ganzen, wonach die Erhöhung prinzipiell als Geldbetrag ausgewiesen sein muss.
Voraussetzung ist außerdem, dass die jeweilige „Mietstaffel“ mindestens ein Jahr unangetastet bleibt. Auch und gerade Modernisierungen, die in diesem Zeitraum vorgenommen werden, erlauben keine außerplanmäßigen Erhöhungen. Worauf Sie bei der Staffelmiete außerdem achten müssen, wird im folgenden Artikel näher erläutert.
Zwischen jeder Mieterhöhungsstaffel muss mindestens 1 Jahr liegen
Wie bereits erwähnt: Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie und Ihr Mieter bereits im Voraus, wann Ihre Miete künftig um welchen Betrag steigt. Endet die Staffelung, dürfen Sie ausschließlich nach Maßstab der ortsüblichen Miete erhöhen. Der Vorteil ergibt sich gerade in Zeiten der Stagnation: Für beide Seiten ist die künftige Mietpreisentwicklung bereits überschaubar. Sie als Vermieter sparen sich obendrein noch das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach dem Vergleichsmietensystem. Als Vermieter gehen Sie hier eine Art Wette ein, denn im Gegensatz zur Indexmiete nutzen Sie Ihr Recht zur Vertragsfreiheit und bestimmten weitestgehend selbst über die Höhe der Staffelungen. Die Staffelmiete gibt zwar für einen bestimmten Zeitraum Sicherheit, vor allem liegen Sie damit nach aktuellen Studien häufig über der allgemeinen Preisentwicklung. Jedoch kann eine Mietminderung notwendig werden, wenn Sie das Ertragswertverfahren anwenden und nach der Kündigungssperrfrist neu verhandelt werden muss.
Schreiben Sie die neue Miethöhe exakt in Ihren Vertrag
Bevor Sie zum Stift greifen: Achten Sie peinlichst genau darauf, dass Sie einen Mindestzeitabstand von 1 Jahr zwischen Ihren Erhöhungen einhalten. Schreiben Sie zudem die jeweilige Miethöhe exakt in Euro-Beträgen in Ihren Mietvertrag hinein. Geben Sie nur die prozentualen Mietsteigerungen an, macht das Ihre Staffelmietvereinbarung unwirksam. Probleme kann es geben, wenn Sie eine Staffelmiete in Wohnräumen anbieten, die ein nur geringes Angebot aufweisen. Hier definiert § 5 WiStrG eine sogenannte „Mietpreisübererhöhung“, wenn die jeweilige Staffelmiete die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt. In der Folge kann die Mietvereinbarung nach Staffelmiete für unzulässig erklärt werden, es gilt die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete.
Die einzelnen Mietpreisstaffeln können unterschiedlich hoch sein
Um wie viel Euro Sie jeweils die Miete erhöhen, bleibt Ihnen überlassen. Sie müssen sich an keinen konkreten Steigerungsrhythmus von z.B. 20 Euro pro Jahr halten. Sie können genauso gut z.B. mal alle 2, mal alle 3 Jahre die Miete um einen unterschiedlichen Betrag erhöhen.
Beispiel: Sie können Ihre Monatsmiete 2013 beispielsweise um 20 Euro, 2014 um 10 Euro und dann erst wieder 2017 um 20 Euro erhöhen.
Eine Staffelmiete beschert dem Mieter ein Kündigungsrecht
Wenn Sie einen Zeitmietvertrag mit einer Staffelmiete koppeln, denken Sie daran, dass der Mieter nach 4 Jahren diesen Vertrag jederzeit mit der 3-Monats-Frist kündigen darf. Ein Zeitmietvertrag z.B. über 5 Jahre nützt Ihnen also nichts: Den darf der Wohnungsmieter trotzdem ab Ablauf des 4. Jahres jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.
Die Staffelmiete verhilft Ihnen mühelos zu mehr Miete
Die Staffelmiete ist, vorausgesetzt sie wurde wirksam vereinbart, eine auf Jahre hinaus klare und überschaubare Regelung. Sie erspart es beiden Vertragspartnern, über Mieterhöhungen zu verhandeln oder letzten Endes streiten zu müssen. Gerade auch dann, wenn Sie Schwierigkeiten haben, kostengünstig die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Wenn es für Ihren Ort beispielsweise keinen Mietspiegel gibt, sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB problematisch. Da kann die Staffelmiete für Sie eine brauchbare Alternative sein.
Beachten Sie Folgendes
Bei der Staffelmiete beziehen Sie sich im Mietvertrag immer auf die Netto-Kaltmiete. Allerdings sind die Aufwendungen und Umlagen für Betriebskosten und Heizkosten hiervon ausgenommen.
Auch dann, wenn Sie einen unbefristeten Vertrag schließen, muss die Schriftform eingehalten werden.
§ 557a Abs. 1 BGB gibt nur vor, dass die Miete mindestens einmal erhöht werden muss. Von regelmäßigen, also jährlichen Mietsteigerungen ist keine Rede. Es genügen also mindestens zwei Staffeln, damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag eingeordnet werden kann.
Der Nachteil: Sie ist starr und unflexibel
Halten Sie sich aber auch vor Augen, dass die Staffelmiete nicht nur klar und eindeutig, sondern auch starr und unflexibel ist: Nach § 557a Abs. 2 BGB schließt nämlich die Staffelmiete jede andere Mieterhöhung außer die Betriebskostenerhöhung nach den §§ 558 559b BGB aus! Die Miete erhöhen, weil Sie die Wohnung modernisiert haben? Das können Sie dann glatt vergessen.
Wer sich verkalkuliert, verliert!
Überlegen Sie sich deshalb genau, ob trotz der offensichtlichen Vorteile der Staffelmietvereinbarung dieser Weg für Sie wirklich der richtige ist. Verkalkulieren Sie sich nämlich, können Sie Ihre Fehleinschätzung während des Laufs der Staffelmietvereinbarung nicht mehr korrigieren!
