Als Vermieter benachteiligen Sie unter Umständen Ihren Mieter, wenn Sie ihm starre Fristen für gewisse Reparaturen setzen. So und so ähnlich urteilte der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren und kippte Klauseln in Muster-Mietverträgen. Einen kostspieligen Fehler begehen Sie, wenn Sie in Ihrem Mietvertrag die laufende Renovierungspflicht mit einer Endrenovierungsklausel kombinieren. Dies hat der Bundesgerichtshof jetzt wieder klargestellt.
Ein Düsseldorfer Vermieter hatte dies in seinem Mietvertrag so vereinbart:
§ 8 Instandhaltung der Mieträume
Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen in den Mieträumen fachmännisch auszuführen. Bei Küchen mindestens in einem Abstand von 2 Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von 3 Jahren, bei Wohnräumen mindestens von 4 Jahren und bei Schlafräumen mindestens von 6 Jahren.
§ 12 Beendigung der Mietzeit
Die Mieträume sind bei Auszug sauber und ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziffer 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben.
Vermieter kämpfte erfolglos um sein Geld
Als der Mieter auszog ohne zu renovieren, wollte der Vermieter von ihm Schadenersatz haben: Für das Renovieren der Wohnung, den Mietausfall für 5 Monate und noch ein paar kleinere Beschädigungen kam so eine Schadenssumme von insgesamt 15.904,79 EUR zusammen. Bis zum Bundesgerichtshof kämpfte der Vermieter um sein Geld – erfolglos! Die Kombination von Endrenovierungsklausel und den laufenden Schönheitsreparaturen brachte seinen Anspruch letzten Endes zum Kippen. Ausschlaggebend war die Tatsache, dass unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung gefordert wurde, Renovierungen in bestimmten Abständen durchzuführen.
Renovierung beim Auszug nur, wenn sie auch fällig ist
Die Renovierungsverpflichtung verstieß gegen § 9 AGBG (seit dem 1.1.2002 § 307 BGB). Den Mieter können Sie nicht per Klausel verpflichten, die Mieträume beim Auszug unabhängig davon zu renovieren, wann er das letzte Mal renoviert hat. Eine Endrenovierung können Sie als Vermieter nur dann verlangen, wenn die vereinbarten Renovierungsfristen abgelaufen sind und der Mieter ohnehin renovieren müsste. Das muss klar aus Ihrem Mietvertrag hervorgehen. In der Rückgabeklausel des Düsseldorfer Vermieters stand dagegen das genaue Gegenteil: Dass der Mieter selbst dann renovieren müsse, wenn die für die Schönheitsreparaturen vereinbarten Fristen noch nicht abgelaufen seien. Im Umkehrschluss bedeutet das, wenn nichts dergleichen vereinbart wurde, dass Sie als Vermieter auch nichts in dem Sinne durchsetzen können. Aber auch jene Vermieter, die Fristen nicht genauer bezeichneten und stattdessen von einem „vertragsgemäßem Zustand“ sprachen, bekamen ihre Klauseln kassiert (vgl. BGH, Az. VIII ZR 339/03).
Bei Schönheitsreparaturen rächt sich jeder Fehler!
Zuviel verlangt! Denn laut Gesetz ist eigentlich der Vermieter instandhaltungspflichtig (§535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Zur Instandhaltungspflicht zählt auch das Durchführen von Schönheitsreparaturen. Die Pflicht lässt sich allerdings auf den Mieter übertragen – jedoch nur, wenn bestimmte Spielregeln eingehalten werden. Der Bundesgerichtshof nahm beide Klauseln zusammen unter die Lupe. Obwohl sie unter weit voneinander getrennten Paragrafen standen und unterschiedliche Überschriften trugen, bewertete sie das Gericht als zusammengehörig. Selbst wenn also eine der Klauseln für sich genommen wirksam gewesen wäre, hätte die Zusammengehörigkeit zwangsläufig auch die Unwirksamkeit der anderen, vielleicht zulässigen Klausel nach sich gezogen.
Wichtig ist in der Praxis, dass dem Mieter durch die Klauseln zu Schönheitsreparaturen nicht mehr abverlangt wird, als man selbst nach dem Gesetz als „Instandsetzungsmaßnahme“ durchführen muss. Benutzen Sie Formulierungen wie „im Allgemeinen“ oder „in der Regel“, um mit Auslegung den Mieter nicht unberechtigterweise einzuschränken.
Gericht entschied: Mieter darf ausziehen ohne zu renovieren
Das Gericht legte sich nicht fest, ob die einzelnen Regelungen unter § 8 und 12 für sich genommen wirksam wären. Bedenken äußerte es jedoch hinsichtlich der Renovierungsfristen und den Mieterpflichten was das Parkett betraf. Der Mieter jedenfalls bekam Recht: Er durfte ausziehen ohne auch nur 1 Pinselstrich vornehmen zu müssen (BGH-Urteil v. 14.5.2003 – VIII ZR 308/02). Weil er zu Recht ausgezogen war ohne zu renovieren, musste er dem Vermieter auch nicht den Mietausfall für 5 Monate bezahlen. Nicht einmal die Schäden an den Fliesen in der Küche und im Bad musste er dem Vermieter ersetzen: Nach etwa 20 Jahren Mietzeit könnten solche Schäden durch Verschleiß und eine vertragsgemäße Nutzung schon einmal entstehen.
Vorsicht bei der Quotenklausel
Ähnlich wie zu kurze oder zu starre Fristen werden Quoten als unwirksam betrachtet, mit welchen man den Mieter anteilig (zumeist nach Wohndauer) an den Renovierungskosten beteiligen möchte. Anstatt zu pauschalisieren, muss konkret auf den Zustand jedes einzelnen Raumes eingegangen werden. Vorsicht gilt auch bei zu harschem Vorgehen gegen Kettenrauchern, denen man eine stärkere Abnutzung unterstellt. Selbst in extremen Fällen machen sich Mieter nur unter Umständen schadenersatzpflichtig und müssen für die Beseitigung von „Nikotinspuren“ aufkommen (vgl. BGH, Az. VIII ZR 37/07).
Der Vermieter-Tipp zur Renovierungspflicht
Setzen Sie die Renovierungsfristen nicht zu kurz an! 3 Jahre sind bei Küche und Bad üblich, 5 Jahre bei Wohnräumen, Flur und Diele, 7 Jahre bei sonstigen Nebenräumen wie Keller oder Dachbodenräumen. Beim Parkettboden gilt: Ein Abschleifen können Sie nur bei einer übervertragsgemäßen Abnutzung verlangen. Ist das Parkett zum Auszugszeitpunkt dagegen nur “normal” abgenutzt, können Sie vom Mieter nicht verlangen, dass er es abschleift und versiegelt.
Wollen Sie sich beim Auszug nach dem angefertigten Protokoll richten und wurde im Mietvertrag die Übergabe „in vertragsgemäßem Zustand“ vereinbart, so dürfen Sie unter keinen Umständen Ersatzansprüche mit der gezahlten Kaution verrechnen (vgl. AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 9. Juli 2001, Az. 409 C 256/01). Denn die Dokumentation hierdurch soll nur die Vertragsbeendigung nach dem tatsächlichen Mietvertrag sichern, nichts anderes.
