Mieterhöhung
Wenn Sie die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen wollten, hatten Sie als Vermieter bislang nach § 2 MHG die Möglichkeit, sich auf einen Mietspiegel, ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen oder auf mindestens drei Vergleichswohnungen zu beziehen.
Grundsätzlich gilt der Maßstab, dass Sie Mieterhöhungen nicht einseitig durchsetzen können. In jedem Fall muss der Mieter dem Ganzen zustimmen. Auch gibt das Gesetz Formvorschriften, wie z.B., dass die Mieterhöhung zwingend schriftlich erfolgen muss. Bei ImmobilienScout24 finden Sie entsprechende Muster-Mietverträge zum kostenlosen Download. Hierbei können Sie allerdings auf die Unterschrift verzichten, es müssen lediglich der Name und Ihre Berechtigung sichtbar werden. Besonderheiten gibt es bei mehreren Mietern, wie zusammenlebenden Paaren oder Wohngemeinschaften, womit die Mieterhöhung an jeden Mieter gerichtet werden muss. Die weitverbreitete Annahme, dass der jeweilige Mietspiegel auch dem Schreiben angehängt werden muss, ist falsch. Es reichen der Hinweis auf den Mietspiegel und die Information, wo der Mieter ihn einsehen kann (vgl. BGH VIII ZR 74/08).
Diese Begründungsmöglichkeiten sind jetzt erheblich erweitert worden. Nach § 558 a BGB können Sie zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens Bezug nehmen auf
- einen Mietspiegel
- eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
- ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
- entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.
Neu hierbei ist die Einführung einer Mietdatenbank und der sogenannte qualifizierte Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden sein muss. Können Sie sich auf einen solchen qualifizierten Mietspiegel bei Ihrem Mieterhöhungsverlangen beziehen, so gilt die gesetzliche Vermutung, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Formfehler vermeiden
Wie schon erwähnt, kann die Mieterhöhung nicht ohne Zustimmung des Mieters wirksam werden. Sie sollten in Ihrem Schreiben deshalb klar machen, dass diese Zustimmung abgegeben werden muss. Vermittelt das Schreiben hingegen den Eindruck, Sie würden die Mieterhöhung einseitig durchbringen wollen, dann kann das Ganze unwirksam werden. Wenn Mieter Ihre Zustimmung schriftlich verweigern, dann dürfen diese auch erstmal die alte Miete weiterzahlen.
Sollten Sie die Mieterhöhung dann gerichtlich durchsetzen wollen, müssen folgende Punkte unbedingt korrekt sein:
- Die Mieterhöhung entsprach in Form und Frist den gesetzlichen Vorgaben.
- Die Jahressperrfrist wurde eingehalten, ebenso die Kappungsgrenze. Dafür muss die Miete mindestens 15 Monate unverändert bleiben. Das gilt nicht bei Modernisierungen nach § 559 BGB oder wenn sich die Betriebskosten nach § 560 BGB erhöht haben. Nach der Kappungsgrenze darf die Miete außerdem innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden.
- Sie verlangen nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete. Das gilt auch bei Staffelmietverträgen.
- Sonderregelungen gelten, wenn Sie Modernisierungen durchgeführt haben und hierfür öffentliche Mittel beanspruchten.
Der Mieter hat ein außerordentliches Kündigungsrecht und zwar bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Schreibens. Nimmt er dieses in Anspruch, wird die Kündigung mit dem Ende des übernächsten Monats wirksam.
