Mietvertrag, unwirksame Klauseln

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sind 90 Prozent aller Mietverträge mit unwirksamen Vertragsklauseln versehen. Häufig finden sich in Mietverträgen falsche Formulierungen. Mieter sind trotz Unterschrift nicht an rechtswidrige Abmachungen gebunden.

Hier kommt es auf den Einzelfall an, wobei es sich prinzipiell empfiehlt, auf Muster-Mietverträge zurückzugreifen. Welche Klauseln gelten nicht und wo läuft man als Vermieter Gefahr, auf Kosten sitzen zu bleiben?

Die häufigsten Klauseln

• Wird wegen Bauarbeiten ein Wohnraum unbewohnbar, begnügt sich der Mieter mit dem Rest der Wohnung.
• An allen Reparaturen beteiligt sich der Mieter mit 35 % der anfallenden Kosten.
• Warmes Wasser gibt es von … bis … (Monate) nur zwischen 7 und 22 Uhr.
• Baden und Duschen sind täglich von 22 bis 6 Uhr verboten.
• Nach 22.30 Uhr ist auch im Winter eine Raumtemperatur von 12 Grad C vertragsgemäß.
• Der Mieter zahlt zehn Prozent Mietzuschlag, wenn Bekannte, Freunde oder Partner des Mieters länger als drei Wochen in der Wohnung leben.
• Die Wohnung darf nur mit Schuhen betreten werden, deren Absätze mindestens einen Durchmesser von 30 mm haben.
• Das Halten von Haustieren ist unzulässig. Rechtlich ist die Situation so, dass man lediglich die Haltung von Katzen und Hunden untersagen darf. Explizit ausgenommen sind Kleintiere. Doch auch wenn der Ausschluss nicht wirksam ist, darf Ihr Mieter nicht daraus schließen, er dürfe solche Tiere in der Wohnung halten. Gerichte urteilen hier immer in Bezug auf individuelle Umstände, etwa die Größe der Wohnung oder die Tierrasse.
• Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen.
• Der Vermieter darf einen geeigneten, auch unterschiedlichen Maßstab für die Verteilung der Betriebskosten bestimmen.
• Fällige Ansprüche können schon während der Mietzeit aus der Kaution beglichen werden. Hier ist es so, dass die Fälligkeit der Forderung allein nicht ausreicht, sondern ein rechtskräftiges Urteil notwendig wird. Anderenfalls können Sie sich dem Mieter gegenüber schadenersatzpflichtig machen.
• Schönheitsreparaturen müssen von Fachhandwerkern ausgeführt werden.
• Teppichböden müssen von einer Fachfirma gereinigt werden.
• Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, zu entrichten. Achtung, diese Passage ist dann ungültig, wenn gleichzeitig an anderer Stelle im Mietvertrag vereinbart ist: Die Aufrechnung gegen Mietzinsforderungen ist ausgeschlossen, soweit der Mieter nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend macht. Fatale Folge dieser Klauseln: Der Mieter zahlt die Miete berechtigt – erst zum Monatsende!
• Der Mieter zahlt dem Vermieter eine unverzinsliche Kaution in Höhe von …Euro, fällig vor Einzug. Das Gesetz schreibt vor, dass der Mieter die Kaution auch durch drei gleichbleibende Raten aufbringen kann. Deshalb können Sie als Vermieter keine anderen Regelungen umsetzen. Allerdings können verschiedene Anlageformen kombiniert werden, wenn sie die maximale Kautionshöhe dadurch nicht übersteigen.
• Eine Gebrauchsüberlassung oder Untervermietung an Dritte ist ausgeschlossen. Die aktuelle Rechtsprechung ist so, dass man die Untervermietung von bestimmten Räumen nicht prinzipiell ausschließen kann. Sie müssen unter Umständen zustimmen, wenn Ihr Mieter ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen kann. Das kann vorliegen, wenn es um Verwandte geht oder dieser schlichtweg die Miete nicht mehr selbst aufbringen kann.
• Zusätzliche Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform.
• Kosten und Abgaben, die mit dem Abschluss dieses Vertrages verbunden sind, gehen zu Lasten des Mieters. Die Betriebskostenverordnung kennt derzeit genau 17 Kostenarten, die auf Mieter umgelegt werden dürfen. Grundsätzlich sind Sie aber selbst verpflichtet, die Kosten zu tragen. Nur wenn sie im Mietvertrag explizit aufgeführt sind, kann deren Ausgleich verlangt werden. Bei Dingen wie Rauchmeldern, deren Anschaffung Sie grundsätzlich selbst stemmen müssen, können die Kosten für die Wartung aber über „Sonstige Kosten“ dem Mieter aufgebürdet werden.