Der Mietspiegel gibt sowohl Ihnen als Vermieter als auch den Mietern die Möglichkeit, die Miethöhe nach allgemeingültigen Grundsätzen zu gestalten.
Im Mietspiegel sind Daten mit detaillierten Informationen zur Gemeinde erhältlich, woraufhin Sie Mieterhöhungen durchsetzen können. Er hat jedoch erstmal dann eine nur geringe Bedeutung, wenn es sich um eine Neuvermietung handelt. Hier dürfen Sie frei nach „Angebot und Nachfrage“ den Mietpreis festlegen, wobei Sie immer darauf achten sollten, keinen Wucher zu betreiben. Davon wird ausgegangen, wenn der Mietpreis 50 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und man Ihnen nachweist, die Unerfahrenheit des Mieters ausgenutzt zu haben. Im Endeffekt ist der Mietvertrag dann nichtig, es drohen Erstattungen an den Mieter. Beachten Sie auch § 5 WiStrG, wonach mit Sanktionen gerechnet werden muss, wenn bereits 20 Prozent überschritten werden. In der Praxis gibt es dieses Problem allerdings nur dort, wo Wohnungsnot herrscht. Haben Sie Eigentum in begehrten Lagen, sind Sie relativ sicher. Gesetzlich wird zwischen einfachem und qualifizierten Mietspiegel unterschieden. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, müssen Sie auch auf diesen Bezug nehmen.
Bislang kannte das Gesetz nur eine Form des Mietspiegels, der in § 2 Abs. 2 MHG als “Übersicht über die üblichen Entgelte in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist” definiert wurde. Diese Form des Mietspiegels hat der Gesetzgeber jetzt in § 558 c BGB festgeschrieben, er wird als einfacher Mietspiegel bezeichnet. Er wird entweder von der Gemeinde oder sogenannten „Mietinteressenvertretern“ erstellt und alle zwei Jahre aktualisiert, also an die tatsächliche Marktentwicklung angepasst.
Darüber hinaus hat der Gesetzgeber einen qualifizierten Mietspiegel vorgesehen, der in § 558 d BGB definiert wird. Danach ist ein qualifizierter Mietspiegel ein Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Vom einfachen Mietspiegel unterscheidet sich der qualifizierte Mietspiegel dadurch, dass er zum einen wegen der erforderlichen wissenschaftlichen Erstellung eine erhöhte Gewähr der Richtigkeit und Aktualität der Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete bietet und zum anderen wegen der zusätzlich nötigen Anerkennung durch die Gemeinde oder durch die Interessenvertreter von Mieter- und Vermieterseite auch breite Akzeptanz ausdrückt. Zudem ist er alle vier Jahre vollständig neu zu erstellen.
Als Basiswerte gelten in beiden Formen immer nur die Netto-Kaltmieten, also ohne umlagefähige Betriebskosten. Eingeteilt werden Wohnungen in sieben Baualtersgruppen, dort wiederum in drei Größenklassen und drei Ausstattungsmerkmale.
Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, der Angaben für die Wohnung enthält, haben Sie in einem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch mitzuteilen, wenn Sie die Mieterhöhung auf eine andere Begründung, also z. B. auf Vergleichswohnungen stützen.
Vorteilhaft für Sie als Vermieter bei der Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel ist, dass gesetzlich vermutet wird, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Tipps für Vermieter
- Existiert kein qualifizierter Mietspiegel, können Sie einen Sachverständigen beauftragen. Die Kosten haben Sie jedoch zu tragen.
- Außerdem können Sie selbst vorgehen und Vergleichswohnungen suchen, hier ist keine Mindestanzahl vorgeschrieben. Es empfehlen sich allerdings mindestens drei Vergleichswohnungen, denn sollte eine doch nicht vergleichbar sein, wird der ganze Vorgang unwirksam. Mustervorlagen wie auch Muster-Mietverträge finden Sie als kostenlosen Download bei ImmobilienScout24.
- Hilfsweise können Sie als Vergleichswohnungen auch solche aus eigenem Bestand heranziehen. Allerdings entfacht hier immer Streit, weshalb möglichst auf „objektivere“ Vergleichswohnungen anderer Vermieter gesetzt werden sollte.
