Wann die fristlose Kündigung bei Mietrückständen berechtigt ist, können Sie über den Zahlungsverzug des Mieters feststellen.
Zahlt Ihr Mieter keine oder zu wenig Miete, gerät er in Zahlungsverzug. Um ihm nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, § 569 Abs. 3 BGB fristlos kündigen zu können, muss er wie folgt bei Ihnen in der Kreide stehen:
- Mit 2 aufeinander folgenden Zahlungsterminen mit mehr als 1 Monatsmiete. Dafür reicht es schon, wenn er den Betrag um 1 Cent überschreitet oder
- über einen längeren Zeitraum mit mindestens 2 Monatsmieten.
Um zu wissen, ob die Rückstandsgrenze schon erreicht ist, müssen Sie die Grundmiete plus die Betriebskostenvorauszahlung bzw. die Betriebskostenpauschale zusammenrechnen. Vermieten Sie mit der Wohnung eine Garage oder einen Stellplatz, müssen Sie die Grundmiete plus die Garagenmiete plus eventuelle Betriebskostenvorauszahlungen zusammenrechnen.
Addieren Sie alle Schulden, die der Mieter monatlich zahlen muss
Um zu wissen, ob der Mieter mit seinem Rückstand diese Grenze schon erreicht hat, dürfen Sie nur die regelmäßig vom Mieter zu zahlenden Leistungen berücksichtigen. Also beispielsweise wenn der Mieter seine Miete, die Betriebskostenpauschale oder die Betriebskostenvorauszahlung nicht zahlt.
Nicht mitrechnen dürfen Sie die Rückstände einer nur einmaligen Leistung. Wenn Ihnen Ihr Mieter z.B. die letzte Nachzahlung aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung, die Kaution oder Schadenersatzansprüche schuldig bleibt.
Solche Rückstände rechtfertigen noch keine Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Hier bleibt Ihnen nur die Zahlungsklage.
