Gerade seit längerem bestehende Mietverhältnisse in Ballungsgebieten, die in den letzten Jahren durch starke Mieterhöhungen geprägt waren, stellen Vermieter vor Probleme.
Schon ein kleiner Fehler in Ihrem Mieterhöhungsschreiben kann Ihre Mieterhöhung zum Kippen bringen. Besonders tückisch: die Angabe von Vergleichswohnungen. Die müssen Sie als Wohnungsvermieter im Mieterhöhungsschreiben angeben, wenn Sie die Miete auf die ortsübliche Miethöhe anheben wollen (§§ 558 ff. BGB).
Grundsätzlich haben Sie weitreichende Möglichkeiten zur Erhöhung der Miete, wenn eine Modernisierung durchgeführt wurde und der Mietvertrag auf einer Staffel- oder Indexmiete basiert. Hierzu bietet Ihnen ImmobilienScout24 zugleich eine Auswahl an rechtssicheren Muster-Mietverträgen kostenlos zum Download.
Natürlich können Sie stattdessen auch auf diese 3 Begründungsmittel zurückgreifen:
- Mietspiegel
- Sachverständigen-Gutachten
- Auskunft aus einer Mietdatenbank.
Wichtige Urteile für rechtssichere Mieterhöhungen
- Auf Nummer Sicher gehen Sie dann, wenn Sie sich in der Begründung auf Vergleichswohnungen beziehen und damit explizit den Mietspiegel umgehen. § 558 Abs. 2 BGB schreibt drei Vergleichswohnungen vor, allerdings kann Ihr Mieter die Erhöhung unwirksam werden lassen, wenn eine oder mehrere dieser Wohnungen doch nicht vergleichbar sein sollten. Der BGH hat am 28. März 2012 (Az. VIII ZR 79/11) geurteilt, dass das „Mieterhöhungsverlangen“ dennoch wirksam bleibt.
- Sind Sie Eigentümer mehrerer Wohnungen oder Wohnanlagen, dann können Sie sich des sogenannten Typengutachtens bedienen. Darin bezieht sich der beauftragte Sachverständige nämlich nicht auf reale Wohnungen, um die ortsübliche Vergleichsmiete festzulegen. Stattdessen werden mehrere typengleiche Einheiten aus Ihrem eigenen Bestand genommen. Der BGH urteilte am 19. Mai 2010 (Az. VIII ZR 122/09) zugunsten des Vermieters. Dieser konnte damit zugleich von den geringeren Kosten für das Typengutachten profitieren.
Günstigste Begründung: Angabe von Vergleichswohnungen
Entscheiden Sie sich für Vergleichswohnungen als Begründungsmittel für Ihre Mieterhöhung, müssen Sie dem Mieter genau mitteilen, wo sich die Vergleichswohnungen befinden. Ihre Angaben müssen so exakt sein, dass der Mieter die angeführten Wohnungen gleich finden kann. Wie exakt die Angaben sein müssen, bekam ein Kasseler Vermieter zu spüren. Bis zum Bundesgerichtshof ging sein Fall. Zur Lage der 3 Vergleichswohnungen hatte er nur folgende Angaben gemacht: Wohnung im Erdgeschoss, Wohnung im ersten und zweiten Obergeschoss. Derart wenig informative Angaben machten es dem Mieter leicht, das Begehren des Vermieters abzuwenden. In der Folge konnte erst ein teurer, jahrelanger Rechtsstreit für Gewissheit sorgen. Der Vermieter verlor in diesem Zeitraum effektiv Geld.
Mieter muss die Wohnungen mühelos finden können
Außer der spärlichen Angabe zur Lage der Wohnungen hatte der Vermieter noch die Adresse, die Ausstattung, die Wohnfläche und den gezahlten Mietzins angegeben. Dem Bundesgerichtshof war das zu wenig (BGH-Urteil v. 18.12.2002 – VIII ZR 141/02, WM 2003, S. 149)!
Der Grund: Auf jedem Stockwerk gab es 2 Wohnungen. Der Mieter wusste also nicht, auf welche der beiden Wohnungen im selben Geschoss sich der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben bezog. Der Mieter hätte also bei beiden Wohnungsbesitzern pro Etage nachfragen müssen, um die angegebene Vergleichswohnung zu finden. Ein Fehler, denn der Mieter muss die Vergleichswohnungen ohne umständliches Nachfragen auffinden können. So hätte eine von außen erkennbare Wohnungsnummer angegeben werden müssen.
Geschoss, Wohnungsnummer oder Mieter angeben
Beziehen Sie sich in Ihrem Mieterhöhungsschreiben auf Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, bei dem es in jedem Stockwerk mehrere Wohnungen gibt, reicht es nicht, wenn Sie nur die Adresse und das Geschoss angeben. Sie müssen zusätzlich noch die genaue Lage der Wohnung im Geschoss angeben. Gibt es eine von außen erkennbare Wohnungsnummer, muss auch die in Ihr Erhöhungsschreiben hinein. Existiert keine Wohnungsnummer, sollten Sie in Ihrem Erhöhungsschreiben den Namen des Mieters, der in der angegebenen Vergleichswohnung wohnt, nennen.
Unwirksames Mieterhöhungsschreiben – neuer Versuch
Dies alles hatte der Kasseler Vermieter versäumt. Sein Mieterhöhungsschreiben war wegen der zu unbestimmten Angaben zu den Vergleichswohnungen unwirksam. Nachbessern? Das durfte der Vermieter nicht. Deshalb blieb ihm nur eines: Er musste einen neuen Mieterhöhungsversuch starten. Der Mietspiegel gilt zugleich auch für Einfamilienhäuser, wenn man es für eine Wohnung in ein Mehrfamilienhaus einordnet und damit auf die jeweilige Mietspanne verweisen kann. Der BGH urteilte am 17. September 2008 (Az. VIII ZR 57/08), dass hierfür ein explizites Gutachten von Sachverständigen nicht notwendig sei. Hilfsweise kann, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist, auf solche aus Nachbargemeinden zurückgegriffen werden. Ausnahmen zwischen einfachen und qualifizierten Mietspiegeln gibt es nicht (BGH, Urteil vom 16. Oktober 2010, Az. VIII ZR 99/09).
