Wollten Sie als Vermieter die Miete erhöhen, so konnten Sie sich bisher nach § 2 MHG auf einen Mietspiegel, auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen oder auf entsprechende Entgelte für mindestens drei vergleichbare Wohnungen beziehen.
Jede Art der Erhöhung war bis dato an enge Formvorschriften gebunden, sodass gerade Vermieter in Ballungsräumen mit Problemen zu tun hatten, ihre Immobilien zu einem wirtschaftlich tragbaren Preis zu vermieten.
§ 558 e BGB führt jetzt die Mietdatenbank als neues Begründungsmittel des Mieterhöhungsverlangens ein. Unter einer Mietdatenbank versteht der Gesetzgeber eine fortlaufend geführte Sammlung, deren Funktion darin besteht, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen, aus denen Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden können, diese fortlaufend zu sammeln, strukturiert aufzuarbeiten und sie auszuwerten.
Der wesentliche Unterschied gegenüber einem Mietspiegel, der immer nur eine Momentaufnahme des Wohnungsmarktes darstellt, liegt bei der Mietdatenbank in der fortlaufenden Erfassung der Daten. Die Mietdatenbank ist daher aktueller. Allerdings existiert eine Mietdatenbank derzeit nur in Hannover, der Gesetzgeber hat einen Anreiz für eine stärkere Verbreitung und Weiterentwicklung dieser Mietdatenbank schaffen wollen. Der Paragraph begrenzt die darin enthaltenen Mietdaten auf maximal vier Jahre. Vorgeschrieben ist nicht, dass allein die jeweilige Gemeinde diese Mietdatenbank führen muss. Vermieter können sich gemeinsam mit Interessensvertretern von Mietern darum bemühen. Wichtig ist aus Gründen der Plausibilität, dass sich strikt an den Gesetzeswortlaut gehalten wird. Denn im Unterschied zum klassischen Mietspiegel führt die fortlaufende Aktualisierung zu größeren Abschlägen bei Altmieten.
Die wesentlichen Punkte zur Mietdatenbank
Das Gesetz schreibt zum Beispiel vor, dass die Mietdatenbank zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete dann herangezogen werden kann, wenn entweder die Gemeinde oder Vermieter- sowie Mieterverbände sie gemeinsam führen. Daraus folgt, dass privat geführte Mietdatenbanken nicht statthaft sind. Ihnen fehlt es an der gemeinsamen Führung und dadurch auch an der gegenseitigen Anerkennung, sie wären in jedem Fall nicht bindend.
Vorteile ergeben sich für Vermieter von Wohnungen, die äußerst knapp die jeweiligen Vorgaben von Größenklassen einhalten. Gesammelt werden in der Mietdatenbank nämlich alle fortlaufend getroffenen Mietvereinbarungen, die nach typischen Vergleichsmerkmalen erfasst werden. Während die ortsübliche Vergleichsmiete einen möglichst „repräsentativen Querschnitt von Mieten“ ergeben soll (vgl. BayObLG RE WuM 1981, 100), steht der Vermieter hier in der Nachweispflicht. Nämliche in dieser, dass tatsächlich höhere Mieten für vergleichbare Wohnungen gezahlt werden.
Zur Bedeutung der Mietdatenbank in der Praxis
Wie eingangs erwähnt, gibt es nach aktueller Faktenlage nur in Hannover eine aktiv geführte Mietdatenbank. Die seit 1977 geführte Datenbank kann aber auch hier nur als Begründung herangezogen werden, nicht als Beweis. Bestreitet ihr Mieter, dass die Mieterhöhung der ortsüblichen Miete entspricht, müssen Sie zwangsläufig wieder auf gerichtlich bestellte Sachverständige und deren Gutachten oder den klassischen Mietspiegel setzen.
Es bleibt abzuwarten, gerade aufgrund der hohen Kosten der Aufbereitung und Einordnung von Daten, ob weitere Städte und Gemeinden eine Mietdatenbank erhalten.
