Nur 3 Monate, dann muss Ihr Mieter sein Auto woanders parken. Das deutsche Mietrecht sieht explizit auch für Garagen eine gesetzliche Kündigungsfrist vor. Dasselbe gilt dann, wenn es um eine andere Art von Stellplatz geht.
Will man als Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, so bietet sich hierfür die sogenannte Änderungskündigung an. Sie verbindet eine fristgerechte Kündigung, wie unten dargestellt, mit einem Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrages. Vorteile ergeben sich gerade daraus, dass hier keine Begründung angegeben werden muss.
Vermieten Sie einen nicht zum Wohnen bestimmten Raum, wie z.B. eine Garage, können Sie diesen bis spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 580 a Abs. 1 BGB).
Sie haben also nur eine 3-monatige Kündigungsfrist und benötigen für Ihre Kündigung keinen Kündigungsgrund. Besonderheiten gelten allerdings dann, wenn die Garage mit der Vermietung von Wohnraum verknüpft ist. Dabei ist es nicht notwendig, die Garage explizit im Mietvertrag zu erwähnen. Es genügt regelmäßig die reine Überlassung. Die Rechtsprechung spricht dann von einem „einheitlichen Mietverhältnis“, wodurch die teilweise Kündigung einer Garage nicht statthaft ist. Formulierungen, wonach Vermieter der Garage einen eigenen Mietpreis zugeschrieben haben, werden regelmäßig von Gerichten kassiert. Es gelten dann stets die Kündigungsschutzvorschriften für Wohnraum.
Wichtig bei Kündigungsfrist von Garagen
Vermieten Sie eine Wohnung samt Garage oder Stellplatz innerhalb eines Mietvertragsformulars, können Sie die Garage oder den Stellplatz nicht getrennt vom Wohnungsmietvertrag kündigen. Das bringt mit sich, dass zugleich keine vom Wohnraum getrennte Mieterhöhung allein für die Garage durchgesetzt werden kann. Und zwar auch dann nicht, wenn die für die Garage ausgewiesene Miete etwa unter der ortsüblichen Miete liegen sollte.
Ein anderer Sachverhalt liegt nämlich vor, wenn die betreffende Garage sich gerade nicht auf dem Hausgrundstück befindet. Juristen sprechen von einem „Parteiwillen“, der einen selbständigen und vom Wohnungsmietvertrag getrennten Mietvertrag begründet.
Beispiel zu Kündigungsfristen bei Garagen
Sie kündigen am 5.10.2013. Ihre Kündigung wird schon zum 31.12.2013 wirksam. Sie kündigen am 6.10.2013. Ihre Kündigung wird erst zum 31.1.2014 wirksam.
Besonderheiten bei der Kündigungsfrist einer Garage
Wird die vermietete Garage oder der Stellplatz gewerblich genutzt, kann seitens des Vermieters die Miete der Umsatzsteuer unterworfen werden. Das hat insbesondere dann Vorteile, wenn Reparaturen oder andere Arbeiten daran durchgeführt werden. Mittels des Vorsteuerabzugs kann nämlich dann bezahlte Umsatzsteuer mit Umsatzsteuer aus Rechnungen (sogenannte Vorsteuer) verrechnet werden.
Außerdem empfiehlt es sich, die Reinigungs- und Streupflicht der jeweiligen Zufahrten dem Mieter aufzuerlegen. Das kann mit einer Garagenordnung verknüpft werden, die allerdings explizit im Mietvertrag benannt werden muss.
