Das Gesetz gibt Vermietern enge Grenzen, in denen Kündigungen ausgesprochen werden dürfen. War der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug, reicht es zur Angabe des Kündigungsgrundes, wenn der Zahlungsverzug und der gesamte Betrag der rückständigen Miete angegeben sind.
Die ordentliche Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter bis Fristende den fälligen Betrag ausgleicht. Auch kann er von einem Rückweisungsrecht Gebrauch machen, dieses muss unverzüglich und in Schriftform erfolgen. Nach weitläufiger Meinung gilt hier eine Frist von einer Woche nach Zugang der Kündigung als ausreichend.
Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter der Kündigung zusätzlich einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat.
BGH Karlsruhe – VIII ZB 31/04
Die ordentliche Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter bis Fristende den fälligen Betrag ausgleicht. Auch kann er von einem Rückweisungsrecht Gebrauch machen, dieses muss unverzüglich und in Schriftform erfolgen. Nach weitläufiger Meinung gilt hier eine Frist von einer Woche nach Zugang der Kündigung als ausreichend.
Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter der Kündigung zusätzlich einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat.
BGH Karlsruhe – VIII ZB 31/04
Die ordentliche Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter bis Fristende den fälligen Betrag ausgleicht. Auch kann er von einem Rückweisungsrecht Gebrauch machen, dieses muss unverzüglich und in Schriftform erfolgen. Nach weitläufiger Meinung gilt hier eine Frist von einer Woche nach Zugang der Kündigung als ausreichend.
Daran ändert sich nichts, wenn der Vermieter der Kündigung zusätzlich einen nicht näher erläuterten Auszug aus dem Mieterkonto beigefügt hat.
BGH Karlsruhe – VIII ZB 31/04
Berechtigtes Interesse muss vorhanden sein
Kündigen Sie allein deshalb, um eine Mieterhöhung durchzusetzen, so ist die Kündigung nach § 573 BGB unwirksam. Nur dann, wenn Ihr Mieter seine Vertragspflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, liegen Kündigungsgründe vor. Das kann bei dauerhaftem Verzug der Mietzahlung der Fall sein, aber auch bei einer Untervermietung. Sie müsste im Mietvertrag wirksam ausgeschlossen werden.
Besonders pikant wird es, wenn durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses die „angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks“ verhindert wird. Als Vermieter erleiden Sie dadurch erhebliche Nachteile. Sie können beispielsweise nicht darauf hinaus, dass eine Umwandlung der Miete (zu Gewerbe) eine höhere Mieteinnahme verspräche.
Thema: Eigenbedarf
Im Alter neigen Vermieter gerne dazu, eine Eigenbedarfskündigung für sich oder Angehörige auszusprechen. Gerichte kassieren solche Kündigungen häufig, da die Gründe nicht nachvollziehbar dargelegt wurden. Gegebenenfalls machen Sie sich schadenersatzpflichtig, außerdem kann der Mieter ein Recht auf erneuten Einzug in die alte Wohnung haben, sofern sie leer steht. In einigen Fällen mussten Vermieter außerdem Kosten für Umzug, Renovierung sowie teilweise die Differenzen bei der Mietzahlung übernehmen.
Gibt es im Haus eine weitere Wohnung, die leer steht, dann müssen Sie dem Mieter diese Wohnung innerhalb der Kündigungsfrist zur Übernahme anbieten.
Bei „Härtefällen“
Legt Ihr Mieter Widerspruch ein, in dem er sich auf einen „Härtefall“ beruft, kann das zu Verzögerungen führen. Das Gesetz kennt keine eindeutigen Tatbestände, allerdings kann mit einem hohen Alter, einem schlechten Gesundheitszustand oder einer langen Mietdauer argumentiert werden. Liegt dann kein angemessener Wohnraum zu „zumutbaren Bedingungen“ vor, kann es knifflig werden. Vermietern wird geraten, in solchen Fällen die Beratung eines spezialisierten Fachanwalts in Anspruch zu nehmen.
