Grundsätzlich ist es so, dass Sie als Vermieter die Verpflichtung haben, die Mietwohnungen instand zu halten. Genauso wie bei Nebenkosten, die nur dann vom Mieter zu tragen sind, wenn man sie auch korrekt aufgeführt im Mietvertrag eingeschlossen hat, kommt es hierbei auf die Klauseln und deren Formulierungen an. Wenn Sie nicht jede Kleinreparatur aus der eigenen Tasche bezahlen wollen, sollten Sie mit Ihrem Mieter unbedingt eine Kleinreparaturen-Klausel vereinbaren.
Die ermöglicht es Ihnen, zumindest die Kosten für kleinere Reparaturen vom Mieter erstattet zu bekommen. Vorausgesetzt natürlich Ihre Klausel ist wirksam. Ist nichts Derartiges vereinbart, haben Sie die Instandhaltungskosten selbst zu tragen.
Entscheidend dafür sind die folgenden 2 Zahlen, die unbedingt in Ihrer Klausel auftauchen müssen:
- Die Obergrenze pro Einzelreparatur. Sie liegt derzeit bei 80 Euro (OLG Hamburg, WM 1991, S. 385). Allerdings haben andere Gerichte auch schon Beträge bei 120 Euro als zulässig anerkannt.
- Die Obergrenze für Kleinreparaturen pro Jahr. Der Jahresbetrag darf höchstens 10 % der jeweils geschuldeten Jahresmiete betragen. Sie können also nicht so vorgehen, dass der Mieter ständig irgendwelche Kleinreparaturen tragen muss.
Fällt Ihre Rechnung höher aus, müssen Sie die Kosten selbst tragen
Was Sie wissen müssen: Ihr Mieter muss sich nicht an jeder Rechnung mit 80 Euro beteiligen. Es ist vielmehr so, dass er Ihnen beispielsweise nur Reparaturen, die Sie insgesamt maximal 80 Euro gekostet haben, erstatten muss. Damit können Sie also keine größeren Reparaturen jeweils pauschal auf den Mieter abwälzen.
Hat Sie die Reparatur z.B. 81,50 Euro gekostet, handelt es sich demnach nicht mehr um eine Kleinreparatur. Die Kosten dafür muss Ihnen Ihr Mieter nicht erstatten – nicht einmal bis zur Höhe von 80 Euro!
Darauf kommt es an
Das BGB verpflichtet Sie zur Instandhaltung der Mietsache. Aus diesem Grunde können Sie sogar abgemahnt werden oder müssen Mietminderungen hinnehmen, wenn berechtigte Interessen des Mieters nicht beachtet werden. Doch mithilfe der Kleinreparaturklausel, worin vor allem Höchstgrenzen definiert werden, wird dieses Risiko geschlossen.
Haben Sie im Mietvertrag eine sogenannte „Vornahmeklausel“ eingebaut, dann müssen Sie bei Beauftragung auch zunächst für die Kosten in Vorleistung treten. Gegenüber dem Mieter haben Sie dann, wirksame Klausel vorausgesetzt, immer nur einen Anspruch auf Kostenerstattung.
Besonderheiten gibt es auch bei Wartungskosten und Reparaturkosten. Obergrenzen gelten nach aktueller Rechtsprechung nur für Formular-Mietverträge. Bei den Wartungskosten muss man auf die Regelungen des § 556 Abs. 2 S. 1 2.HS BGB achten, wo diese Kosten nach dem „Wirtschaftlichkeitsgebot“ umzulegen sind.
Selbstverständlich ausgenommen sind Schäden, die schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorlagen. Auch dann, wenn Schäden nicht im Verantwortungsbereich des Mieters liegen, etwa durch Handwerker, kann man sich nicht auf die Kleinreparaturklausel beziehen (vgl. BGH, Urteil vom 06. April 2005, Az. XII ZR 158/01). Hierbei würde der Mieter unangemessen benachteiligt.
