Grundsätzlich gilt, dass der Mieter nur dann eine Kaution in zulässiger Höhe leisten muss, wenn Sie das im Mietvertrag vereinbart haben. Mit Ihrem Wohnungsmieter können Sie eine Kaution in Höhe von maximal 3 Monatsmieten vereinbaren.
Neben der Barzahlung, dann mit Quittung, kann die Kaution auch per Überweisung oder als gepfändetes Sparbuch des Mieters erbracht werden. Außerdem kann eine selbstschuldnerische Bürgschaft genutzt werden. Wahlmöglichkeiten können Sie im Mietvertrag festsetzen. Weitere Informationen hierzu sowie kostenfreie Downloads von Muster-Mietverträgen finden Sie bei ImmobilienScout24. Das Ende der Messlatte ist dabei die reine Grundmiete ohne Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen.
Haben Sie eine Garage oder einen Stellplatz mitvermietet, haben Sie bessere Karten: Die dürfen Sie mitrechnen, wenn Sie Ihre Kautionshöhe festlegen.
Verlangen Sie mehr, muss der Mieter dennoch weniger zahlen
Einen Vorteil haben Sie auch, wenn Sie eine Inklusivmiete oder eine Teil-Inklusivmiete vereinbart haben: Berechnen Sie hier die Kautionshöhe, müssen Sie den Betriebskostenanteil nicht erst vorher herausrechnen. Sie können vielmehr die vereinbarte Miete einfach mal 3 nehmen.
Überschreiten Sie bei Ihrer Kautionsvereinbarung den Höchstbetrag von 3 Monatsmieten, ist noch nicht alles verloren: Ihre Kautionsvereinbarung ist nämlich nur bezüglich dem Betrag unwirksam, der die Höchstgrenze übersteigt. Auch in den Fällen, in denen Sie mehrere Mietsicherheiten kombinieren, darf der Höchstbetrag nicht überschritten werden.
Ratenzahlung, Zahlungsverzug und Co.
- Nach dem Gesetz hat der Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu leisten. Dabei muss die erste Rate grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden. Andere Regelungen im Mietvertrag sind unwirksam. Seit dem 01. Mai 2013 gilt außerdem, dass die restlichen Ratenzahlungen direkt mit den folgenden Mietzahlungen fällig werden.
- Außerdem haben Sie das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Voraussetzung muss sein, dass der Verzug bei der Kaution mit mindestens der doppelten Monatsmiete entsprechend ausfällt.
- Übernehmen Sie ein Mietshaus, so gehen alle Rechte und Pflichten auf Sie über. Sie sind also konkret in der Haftung der Kautionssumme. Hier müssen Sie sich unbedingt selbst darum kümmern, die Kaution auch wirklich vom alten Eigentümer zu erhalten. Ausnahmeregeln gelten für Eigentümerwechsel, durchgeführt vor dem 01. September 2001, wofür altes Recht gilt. Hier müssen Sie nur leisten, wenn die Kaution tatsächlich floss oder Sie die „Verpflichtung zur Rückgewähr“ übernommen haben.
- Verrechnen können Sie die Kaution beispielsweise mit einer Betriebskostenabrechnung, die jeweils einmal im Jahr fällig ist. Zurückhalten ist jedoch nur in der Höhe erlaubt, wie es objektiv betrachtet wahrscheinlich ist, dass diese Kosten auch tatsächlich anfallen (vgl. BGH, Az. VIII ZR 71/05).
- Verweigert ein Mieter in den letzten Monaten die Mietzahlung, weil diese mit der Kaution verrechnet werden soll, müssen Sie das nicht hinnehmen. Der Zahlungsanspruch besteht weiterhin.
