Bei Gewerberaumvermietungen gelten einige Sonderregelungen, da das Gesetz eine weitestgehend freie Vertragsgestaltung vorsieht. Aus diesem Grunde gibt es auch keine einheitlichen Grundsätze an die sich gehalten werden kann, allerdings eine Reihe von Hilfestellungen. So finden Sie auf dieser Seite eine Reihe von Musterdokumenten und Muster-Mietverträgen zum kostenlosen Download. Hierdurch vermeiden Sie Formfehler und unwirksame Klauseln zum eigenen Nachteil.
Für die Fälligkeit der Gewerberaummiete kommt es darauf an, wann Ihr Gewerberaum-Mietvertrag abgeschlossen und was bezüglich der Fälligkeit vereinbart wurde.
3 Varianten gibt es:
- Sie haben einen Gewerberaum-Mietvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen und keine Regelung hinsichtlich der Fälligkeit der Miete getroffen.
Die Folge: Der Mieter darf die Miete für den laufenden Monat bis zum letzten Tag dieses Monats bezahlen (§ 551 BGB alt). Bezahlen heißt: Das Geld auf den Weg schicken bzw. seine Überweisung bei der Bank einreichen. In Zeiten von SEPA bedeutet das für Sie als Vermieter allerdings keine weitere Verzögerung.
Sie haben einen Gewerberaum-Mietvertrag vor dem 1.9.2001 abgeschlossen. Darin findet sich die übliche Klausel, dass Ihr Mieter bis zum 3. Werktag im Monat die Miete für den laufenden Monat vorauszahlen muss. - Die Folge: Der Mieter muss das Geld bis zum 3. Werktag im Monat auf den Weg schicken. Kombiniert mit einer “Rechtzeitigkeits-Klausel” (= Klausel, die besagt, dass für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Eingang bzw. die Gutschrift maßgebend ist), muss die Miete dann bis zum 3. Werktag bei Ihnen eingegangen sein.
- Sie haben einen Gewerberaum-Mietvertrag ab dem 1.9.2002 abgeschlossen und zwar ohne eine Regelung, bis wann der Mieter die Miete bezahlen muss. Über § 597 Abs. 2 BGB neu gilt dann die neue Fälligkeitsregelung für Wohnraum (§ 556 b Abs. 1 BGB neu).
Das bedeutet
Die Miete ist spätestens bis zum 3. Werktag im Voraus fällig. Eine Vereinbarung über die Fälligkeit benötigen Sie also nicht in Ihrem Mietvertrag, empfiehlt sich aber aus Klarstellungsgründen. Nicht verzichten sollten Sie allerdings auf eine Rechtzeitigkeits-Klausel. Ähnlich sieht es bei Regelungen zur Kündigung des Mietverhältnisses aus. So können Sie beispielsweise festlegen, wann die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt sind. In der Praxis empfiehlt sich da die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung, die Insolvenz oder aber Zwangsvollstreckungsmaßnahmen, wenn also bereits gepfändet wird.
Festlegen können Sie zudem Regelungen, wann die Miete erhöht oder generell angepasst wird. In vielen Musterverträgen findet sich der Passus, dass anhand des „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ vorgegangen wird. Dieser wird vom Statistischen Bundesamt amtlich festgestellt
Zusätzlich absichern können Sie sich dadurch, indem Sie durch den Mieter selbst vorgenommene bauliche Veränderungen (Anbauten, etc.) bei der Neuberechnung außer Acht lassen. Hierdurch kann nämlich eine Wertsteigerung stattfinden, die der Mieter zum Anlass für Mietpreissenkungen nehmen könnte.
Sonderregelungen beim Mietzins
Gerade weil Sie bei der Höhe des Mietzinses unabhängig sind, gibt es für Gewerberäume keinen Mietspiegel oder vergleichbare Messgrößen. Schwierigkeiten könnte es vielmehr bei den Nebenkosten geben. Diese können entweder pro Quadratmeter, pro Kopf oder pauschal berechnet werden. Ausgenommen sind nur Heiz- und Warmwasserkosten, die zentral gesteuert und deshalb verbrauchsabhängig berechnet werden. Hierdurch kann sich die Fälligkeit verlängern.
Ansonsten sind weitere Betriebskosten, etwa für die Substanzerhaltung oder die Sicherung des Gebäudes, frei verhandelbar. Anpassungen können Sie abhängig vom Vertragswerk vornehmen. Gerade bei Gewerbemietverträgen nach Umsatzmiete empfiehlt es sich, den Begriff des Umsatzes genau zu definieren und auch Fälligkeiten klar zu handhaben. Typischerweise setzt man beim Nettoumsatz, also beim Betrag ohne Umsatzsteuer, an.
