Die Höhe der entrichteten Miete sowie der Zeitpunkt ihres Einganges sind für Mietstreitigkeiten oftmals der Anlass. Als Vermieter hatte man hier in grauer Vorzeit bei schwammig formulierten Mietverträgen das Nachsehen. Im Extremfall führte das dazu, dass formgerecht ausgesprochene Kündigungen unwirksam waren, sich der Auszug verzögerte und die Neuvermietung zu scheitern drohte.
Nach der alten gesetzlichen Regelung war die Miete am Ende der Mietzeit zu entrichten. Wenn die Miete nach Zeitabschnitten bemessen, also z. B. monatlich zu leisten war, so war sie nach dem Ablauf des einzelnen Zeitabschnitts zu zahlen. Die Mietrechtsreform aus dem Jahre 2001 brachte für beide Seiten Klarheit.
Da nahezu alle gültigen Mietverträge eine Vorauszahlung der Miete vorsahen, hat der Gesetzgeber dies auch jetzt so geregelt und in § 556 b Abs. 1 BGB festgehalten, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten ist, nach denen sie bemessen ist. Einige Besonderheiten muss man bei dem sogenannten „Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht“ des Mieters beachten. § 556 b Abs. 2 BGB sagt hierzu nämlich, dass der Mieter auch bei anderslautendem Wortlaut im Vertrag (ggfs. nichtig) aufrechnen kann, wenn sein Anspruch sich nach § 536 a oder § 539 BGB ergibt. Sollten also Mängel vorhanden sein, mit deren Beseitigung Sie im Verzug sind, so kann ein Schadenersatz gefordert werden. In solchen Fällen, wie auch bei ungerechtfertigter Bereicherung (vgl. Wucher), kann Ihr Mieter mit mindestens einmonatigem Vorlauf zur Fälligkeit (Schriftform notwendig) aufrechnen oder die Miete zurückbehalten.
Auch wenn Sie Regelungen im Vertrag aufgenommen haben, die zum Nachteil des Mieters ausgelegt werden können, gilt der Gesetzeswortlaut.
Weitere Tipps für Vermieter
- Der Mieter muss nur dafür Sorge tragen, dass die Mietzahlung am dritten Werktag auf Ihrem Konto gutgeschrieben wird. Regelmäßig reicht es hier, wenn sie am Stichtag dem Konto belastet wird.
- Wurde der Mietvertrag noch vor dem 01. September 2001 abgeschlossen und beinhaltet dieser keine besondere Regelung, wird die Miete auch weiterhin nach alter Regelung fällig.
- Akzeptieren Sie stillschweigend, dass die Miete regelmäßig zum Monatsende gezahlt wird, dann können Sie Ihrem Mieter daraus keinen Strick drehen.
- Nur dann, wenn Sie dies wirksam im Vertrag eingeschlossen haben, können Sie vom Mieter auch eine Einzugsermächtigung fordern. Hat er Ihnen freiwillig die Einzugsermächtigung erteilt, kann er sie auch ohne Angaben von Gründen wieder zurückziehen.
