Prinzipiell gilt, dass man als Vermieter die Kaution mit entsprechenden Gegenansprüchen aufrechnen darf. Das ist auch noch nach der Prüfungsfrist möglich. Bislang hatten Sie als Vermieter die Möglichkeit, das Aufrechnungsrecht Ihres Mieters mit Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen wegen eines Mangels sowie Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete vertraglich auszuschließen.
Dies ist jetzt nicht mehr möglich, § 556 b Abs. 2 BGB formuliert eindeutig, dass Ihr Mieter auch entgegen einer vertraglichen Bestimmung gegen eine Mietforderung mit einer eigenen Forderung aus einem Schadens- oder Aufwendungsersatzanspruch wegen eines Mangels oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen kann, wenn er seine Absicht Ihnen als Vermieter mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat. Eine zum Nachteil Ihres Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Wichtig hierbei ist, dass Sie vorher abgemahnt wurden und die Erledigung vom Mieter auf eigene Kosten in die Wege geleitet wurde. Unabhängig von dem, was Sie im Mietvertrag vereinbart haben, kann nach § 556 b Abs. 2 BGB mit der monatlichen Miete aufgerechnet werden.
Versuchen Sie mittels einer Ausschlussklausel das grundsätzlich jedem zustehende Recht zur Aufrechnung zu nehmen, kann das nach hinten losgehen. Zumindest dann, wenn es sich um klassische Wohnraummietverträge handelt. Anders sieht es bei Vermietungen von gewerblichem Raum aus, wo Gerichte häufig zugunsten dieser Regelung urteilten.
Das geht nicht
Anders sieht es aus, wenn sich das Mietverhältnis dem Ende entgegenneigt und der Mieter plötzlich den Anspruch auf Kautionsrückzahlung mit Ihrer Mietforderung aufrechnen möchte. Das Recht zur Mietkaution gilt grundsätzlich bis Vertragsende beziehungsweise bis zum tatsächlichen Nutzungsende. Sie sollten allerdings vermeiden, ein generelles Aufrechnungsverbot in den Vertrag einzubinden. Stattdessen kann es eingeschränkt werden, nämlich auf unbestrittene oder aber rechtskräftig festgestellte Ansprüche.
Bei Kündigung wegen Zahlungsverzugs
Übersteigt der Zahlungsverzug den Betrag von zwei Monatsmieten, können Sie das Mietverhältnis fristlos kündigen. Hat der Mieter allerdings wirksam eine Gegenforderung erhoben, die bereits zum Zeitpunkt der Mietzahlung fällig war, dann erlischt diese Mietforderung rückwirkend. Wichtig dabei ist, dass hierfür die Aufrechnung in direkter Weise nach Zugang der Kündigung erklärt werden muss.
Verjährung
Eine Verjährung hemmt grundsätzlich nicht das Recht zur Aufrechnung. Das gilt dann, wenn die nun verjährte Forderung zum Zeitpunkt dessen, wo sie objektiv aufgerechnet werden konnte, noch innerhalb der Verjährungsfrist lag. Gibt es also Forderungen wegen einer Verschlechterung der Mietsache, können Sie auch dann noch aufrechnen, wenn die Ansprüche des Mieters bereits verjährt sind.
