Das Gesetz sieht vor, dass Entscheidungen in der Eigentümerversammlung grundsätzlich mit einer Mehrheit getroffen werden. Die Anfechtungsfrist, genauer die sogenannte Beschlussanfechtung, muss nach § 46 WEG auf gerichtlichem Wege geltend gemacht werden. Stellen Sie dazu beim zuständigen Amtsgericht für Wohnungseigentumssachen einen Antrag auf Ungültigkeitserklärung dieses Beschlusses (§ 23 Abs. 4 Satz 2, § 43 Abs. 1 und 4 WEG). Die Monatsfrist beginnt in dem Monat, in welchem die Eigentümerversammlung den Beschluss gefasst hat. Unabhängig davon hat das Protokoll darüber entgegen weitläufiger Meinungen keinerlei Relevanz.
Innerhalb eines Monates nach Beschlussfassungen sind Anfechtungen möglich. Anfechtungen außerhalb der Frist sind nur möglich, wenn das Protokoll verspätet zugestellt wurde und die Tragweite des Beschlusses zuvor nicht deutlich war. Je nach Umstand empfiehlt sich dann ein „Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand“. Im Einzelfall kann ein Fachanwalt für Immobilienrecht helfen, da verkürzte Fristen gelten, die zwei Wochen ab Kenntniserlangung betragen.
Eingang bei Gericht ist fristwahrend
Unabhängig davon, welchen Poststempel Ihr Schriftstück trägt, gilt: Die Frist ist nur dann gewahrt, wenn die Klageschrift tatsächlich bei Gericht eingeht. Selten kommt es vor, dass grobe Formfehler dazu führen, dass Beschlussfassungen nichtig sind. Man sollte sich allerdings nicht darauf verlassen, sondern in jedem Fall fristwahrend vorgehen.
Prüfen sollten Sie auch die sogenannten Negativ-Beschlüsse, denn nur so können Sie sich unter Umständen die Sanierung offen halten, um sie auch tatsächlich durchsetzen zu können.
Verfahrensfehler ohne Auswirkungen führen nicht zur Aufhebung
Geht es um Verfahrensfehler, die das Ergebnis aber nicht berühren, dann kann der Beschluss hierdurch nicht aufgehoben werden. Das gilt immer dann, wenn der Beschluss auch ohne den jeweiligen Fehler so gefasst worden wäre.
Zu den typischen Verfahrensfehlern zählen:
- Nicht alle Miteigentümer erhielten eine Einladung, die grundsätzlich in Schriftform und mit einer Frist von zwei Wochen erfolgen muss (vgl. § 24 Abs. 4 WEG).
- Sofern nicht anders geregelt, kann die Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig entscheiden, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsverhältnisse anwesend sind (vgl. § Abs. 3 WEG).
