Wann und wie Sie Mieter richtig abmahnen und wann Sie fristlos kündigen dürfen
Immer dann, wenn Mieter gegen Regelungen aus dem Mietvertrag verstoßen, können Sie als Vermieter mit einer Abmahnung darauf reagieren. Die häufigsten Gründe sind Zahlungsverzüge oder durch den Mieter verursachte Unruhen im Haus. Dabei ist es wichtig, dem Mieter den konkreten Verstoß aufzuzeigen und zu verdeutlichen, dass das Verhalten geändert werden muss.
Hier erfahren Sie, wie Sie als Vermieter bei einer Abmahnung für Mieter korrekt vorgehen.
Welchen Zweck hat die Abmahnung des Mieters?
Wenn Sie einen Mieter abmahnen, dient dies in erster Linie dazu, ihn deutlich auf sein Fehlverhalten aufmerksam zu machen. Darüber hinaus fordert der Vermieter den Mieter mit der Abmahnung dazu auf, das Fehlverhalten zu unterlassen oder seine Mieterpflichten zu erfüllen. Innerhalb einer Frist muss der Mieter das Verhalten nun ändern.
Vermieter, die ihrem Mieter aufgrund von Fehlverhalten fristlos kündigen möchten, sollten ebenfalls eine Abmahnung erteilen. Wurde ein Mieter häufig abgemahnt und hat er sein Verhalten trotzdem nicht geändert, stehen die Chancen auf eine erfolgreiche fristlose Kündigung besser.
In welchen Fällen kann ich einem Mieter ohne Abmahnung kündigen?
In einigen wenigen Fällen können Vermieter einem Mieter ohne Abmahnung fristlos kündigen.
Als Gründe gelten:
- Der Mieter hat die Miete oder erhebliche Teile der Gesamtmiete zweimal hintereinander nicht gezahlt.
- Der Mieter ist mit einem Betrag von zwei Monatsmieten in Verzug.
- Es ist voraussehbar, dass eine Fristsetzung oder Abmahnung keinen Erfolg haben werden.
- Eine sofortige Kündigung ist aus besonderen Gründen oder Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt.
Welche Gründe zur Abmahnung gibt es?
Gründe für Vermieter, eine Abmahnung an einen Mieter zu erteilen, gibt es viele.
Zu den gängigsten Fällen gehören folgende Beispiele:
- Der Mieter zahlt die Miete unpünktlich.
- Der Mieter nimmt rechtsirrtümliche Mietminderungen vor.
- Der Mieter gibt die Wohnung unerlaubt an Dritte weiter.
- Der Mieter stört andere Bewohner, insbesondere zu Ruhezeiten.
- Der Mieter kommt seinen Pflichten zu Schönheitsreparaturen im rechtlichen Maße nicht nach.
- Es wohnt eine größere Anzahl an Personen in der Wohnung als vertraglich zugelassen.
Wie muss die Abmahnung eines Mieters aussehen?
Zwar ist keine Form der Abmahnung im Mietrecht vorgeschrieben, sodass sie theoretisch auch mündlich erfolgen kann. Wir raten Ihnen als Vermieter jedoch zu einer schriftlichen Abmahnung. Auf diese Art können Sie besser nachweisen, dass die Abmahnung korrekt erfolgt ist.
Damit Ihre Abmahnung möglichst erfolgreich verläuft, sollte sie Folgendes beinhalten:
- Adressierung aller im Mietvertrag stehenden Personen
- Möglichst genaue Darstellung des Sachverhaltes, der der Grund für die Abmahnung ist (möglichst inklusive Datum, Uhrzeit, Zeugen, Ablauf, …)
- Angemessene Fristsetzung zur Änderung des Verhaltens bzw. zur Aufnahme der Pflichten
- Benennung der Folgen und vor allem rechtlichen Konsequenzen, die bei Nichteinhaltung drohen (bspw. Schadenersatzforderungen, fristlose Kündigung, etc.)
- Unterschriften aller im Mietvertrag genannten Vermieter
