Die Tage werden wieder heißer – und damit auch die Diskussionen über zulässige und zumutbare Raumtemperaturen in gewerblich genutzten Räumen, insbesondere Büroräumen. So wird häufig ein Nachlassen der Leistungsfähigkeit auf hohe Lufttemperaturen in den Arbeitsräumen zurückgeführt.
Das OLG Naumburg hat in einer erst jüngst veröffentlichten Entscheidung (sie bezog sich nicht auf den Jahrhundertsommer erlangte aber anschließend große Bedeutung) vom 17.06.2003 (Az. 9 U 82/01) ausgesprochen, dass ein die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung rechtfertigender Mangel dann gegeben ist, wenn die Innentemperatur in einem Standard-Sommer lang andauernd von 26 °C übersteigt. In dem konkreten Fall war bei dem Betrieb einer Drogerie diese Voraussetzung erfüllt, als bei einem langjährigen Mittelwert die Temperaturgrenze von 26 °C an 45 Tagen überschritten wurde.
Nun gibt es nicht in jedem Jahr einen so genannten “Jahrhundertsommer”, aber folgende Punkte sollten beachtet werden: Die Entscheidung des OLG Naumburg ist keine Einzelentscheidung. So hat beispielsweise das OLG Rostock (NZM 2001, 4254) für eine Arztpraxis entschieden, dass in jedem Fall §6 der Arbeitsstättenverordnung in Verbindung mit der maßgeblichen Arbeitsschutzrichtlinie zu beachten sei (so auch bereits OLG Hamm, NJW-RR 1995, 143). Danach dürfte in Arbeitsräumen bei einer Außentemperatur von bis zu 32 °C die Innentemperatur 26 °C nicht überschreiten, und es müssten bei höheren Außentemperaturen immer um mindestens 6 °C herunterkühlbare Innentemperaturen herrschen. Auch das ist sehr umstritten, insbesondere im Hinblick auf die Frage, ob einschlägige DIN-Vorschriften (wie die DIN 4108) und/oder die Arbeitsstättenverordnung uneingeschränkt Anwendung finden, und ob bzw. wann das Überschreiten bestimmter Temperaturen zu einem Mangel und damit auch zu einem Minderungsrecht des Mieters führt.
Neufassung der Arbeitsstättenverordnung enthält keine konkreten Vorgaben
Hier ist jeweils auch schon deshalb eine sorgfältige Einzelfallprüfung erforderlich, weil die Neufassung der Arbeitsstättenverordnung keine konkreten Vorgaben enthält, ebenso wenig wie die bisher geltende Fassung der Arbeitsstättenverordnung, lt. der (lediglich) “im Rahmen des betrieblich Möglichen auf eine zuträgliche Temperatur gekühlt werden” muss.
Besonders sorgfältig sind daher die in den Mietverträgen oft beigefügten Baubeschreibungen zu lesen und zu verstehen. In diesen wird in aller Regel auch im Wege von Regelungen zur Raumkonditionierung, zum Luftwechsel und zu den Auslegungstemperaturen eine Erkenntnis darüber gewonnen werden künnen, wie warm es in den Räumen werden darf. Wichtig ist die Prüfung, um wie viel Grad denn nach dem entsprechenden Inhalt der Baubeschreibung die Spitzenlastkühlung unter der Außentemperatur liegen soll.
Soweit bei älteren Gebäuden den Raumklimaanforderungen, auch denen der Arbeitsstättenverordnung, nicht entsprochen werden kann bzw. soll, gehen Vermieter aktuell oft dazu über, auf dieses nicht erfüllte Erfordernis ausdrücklich hinzuweisen. Häufig wird dem Mieter dabei auch anhand von Rechenbeispielen erläutert, welche Werte die Innentemperatur im Gebäude also überschreiten könne und in welchen Umfang (nur) ein Herunterkühlen erreichbar sei.
In solchen Fällen wird oft diese Art der Beschreibung zu einer anderen Sollbeschaffenheit der Mietsache führen und dem Mieter das Recht zur Mängelrüge abschneiden. Er wird dann schon vor bzw. im Rahmen der Verhandlung über die Anmietung zu entscheiden haben, ob er vom Vermieter zusätzliche Baumaßnahmen fordert oder sich im Rahmen eines vom Vermieter zur Verfügung gestellten Budgets selbst die Möglichkeit verschafft, das Raumklima verbessernde Maßnahmen zu treffen.
