Die neue Wohnflächenverordnung regelt, wie Sie Ihre Wohnfläche berechnen müssen. Sie ist seit dem 01. Januar in Kraft und bezieht sich prinzipiell nur auf Mietwohnraum. Die früher dafür geltende DIN 283 wurde bereits 1983 ersatzlos gestrichen. Die vorher herangezogenen Modelle nach den §§ 42 bis 44 der II. Berechnungsverordnung sind damit außer Kraft beziehungsweise von dieser abgelöst. So werden nunmehr einzelne Sonderfälle genau beschrieben. Hälftig anrechnen auf die Wohnfläche dürfen Sie beispielsweise alle Räume und Raumteile innerhalb der Mietwohnung, die höher als 1 m, aber niedriger als 2 m sind.
Besonderheiten müssen jene Vermieter beachten, deren Mietverträge vor 2004 abgeschlossen wurden und entsprechend noch auf Basis der II. Berechnungsverordnung erstellt wurden. Nur dann nämlich, wenn seit dem keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, müssen Sie keine Neuberechnung vornehmen.
Große Schränke und Nischen zählen mit
Sogar Erker und Wandschränke, sofern Sie eine Mindestgrundfläche von 0,5 m2 haben. Bei Fenster- und Wandnischen ist es so: Diese Fläche dürfen Sie voll mitrechnen, wenn sie bis zum Boden herunterreichen und mindestens 0,13 m tief sind.
Balkon und Terrasse dürfen Sie nur zu einem Viertel mitrechnen
Die Grundfläche des Balkons und der Terrasse dürfen Sie in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens jedoch bis zur Hälfte anrechnen. Das ist seit dem 1.1.2004 neu. Bisher durften Sie nämlich die Grundfläche einer Terrasse gar nicht bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigen.
Ob Sie die vollen 50 % beispielsweise vom Balkon mitrechnen dürfen, hängt vom Wohnwert des Balkons ab. Probleme werden Sie sicherlich bei einem Balkon bekommen, der auf eine sehr befahrene Hauptverkehrsstraße hinausgeht. Gleiches gilt für den Dachgarten und die Loggia: Grundsätzlich ist die Fläche nur zu einem Viertel, ausnahmsweise bis zur Hälfte anrechenbar.
Räume, die niedriger als 2 m sind, zählen nur zur Hälfte mit
Räume und Raumteile, die zwar höher als 1 m, aber nur maximal 2 m hoch sind, dürfen Sie ebenfalls nicht voll mitrechnen, sondern nur zur Hälfte.
Die Toleranzgrenze von zehn Prozent
Höchstrichterlich hat der Bundesgerichtshof bereits mehrfach festgestellt, dass bei Abweichungen von bis zu zehn Prozent die sogenannte Toleranzgrenze gilt. Mit Urteil vom 10. März 2010 wurde diese Rechtsprechung zuletzt bestätigt. Aus Vermietersicht relevant ist dabei grundsätzlich die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche. Mieterhöhungen können also, jeweils nach den gesetzlichen Voraussetzungen, auch bei zu viel (bis Toleranzgrenze) ausgewiesenen Wohnflächen durchgesetzt werden beziehungsweise werden wirksam.
Andererseits kann eine Mietreduzierung durchgesetzt werden, wenn die Abweichung oberhalb der Toleranzgrenze liegt. Wie bei vielen Mietrechtsfällen üblich, bezieht sich dieses Recht des Mieters explizit auch auf die Vergangenheit – teilweise kann für einen längeren Zeitraum eine rückwirkende Erstattung gefordert werden.
Was gehört zur Wohnfläche
Nach der Wohnflächenverordnung können auch Balkone, Dachgärten oder Terrassen zur Wohnfläche gezählt werden, wenn sie ausschließlich der jeweiligen Wohnung zugeordnet werden. Im Zweifelsfall sollten Sie auf Muster-Mietverträge von ImmobilienScout24 zurückgreifen, die es hier zum kostenfreien Download gibt. In Streitfällen ist es empfehlenswert, einen Gutachter zu beauftragen. Eigene Berechnungen hätten vor Gericht im Zweifelsfalle nämlich keine Bedeutung.
Beachten Sie aber, dass die Wohnflächenverordnung erstmal nur für geförderten oder preisgebundenen Wohnraum angewendet werden kann. Sie haben aber auch das Recht, die Anwendung der Regelungen nach der Wohnflächenverordnung explizit auszuschließen und eigene, teils ergänzende Maßstäbe einzubringen.
Analog gelten die Möglichkeiten der Toleranzgrenze auch bei möbliertem Wohnraum, wo prinzipiell dieselben gesetzlichen Regelungen anzuwenden sind.
Quelle: https://www.immobilienscout24.de/anbieten/private-anbieter/lexikon-vermieten/wohnflaechenberechnung.html
