Widerspruchsfrist, stillschweigende Verlängerung
Bleibt Ihr Mieter trotz Kündigung oder vertraglich vereinbartem Fristende in Ihrer Wohnung, verlängert sich Ihr Mietverhältnis, wenn Sie nicht sofort widersprechen!
Dieser Punkt führt zu hohen Kosten und juristischen Niederlagen von Vermietern, da eine stillschweigende Verlängerung auf unbestimmte Zeit gilt. Bedeutsam ist hier der § 545 BGB, auf den sich jeder Mieter berufen wird, sollten Sie anschließend einen Räumungsprozess anstrengen. Dazu haben Sie nur 2 Wochen Zeit. Ihre Frist beginnt zu dem Zeitpunkt zu laufen, in dem Sie von der Fortsetzung Kenntnis erlangen. Das Ganze hat nicht nur zur Folge, dass Sie mit hoher Sicherheit die Verfahrenskosten und Rechtsanwaltsgebühren tragen müssen. Zusätzlich muss dem Mieter danach erneut gekündigt werden, denn die Kündigung wurde ja vom Gericht verworfen.
Beispiel
Sie haben dem Mieter zum 30.6.2013 gekündigt. Als Sie am 2.7.2013 in Ihre Mietwohnung gehen, sehen Sie, dass dort noch viele Möbel stehen. Bis spätestens zum 16.7.2013 müssen Sie gegenüber dem Mieter der Fortsetzung des Mietvertrags widersprechen. Am besten widersprechen Sie schon gleich im Kündigungsschreiben der Fortsetzung.
So machen Sie es richtig
Machen Sie Gebrauch von den bei uns kostenlos erhältlichen Muster-Mietverträgen, um dieses Problem bereits im Ansatz zu vermeiden. Der BGH urteilte am 15. Mai 1991 (Az. VIII ZR 38/90), dass die Klausel nach § 545 BGB über den Vertrag ausgeschlossen werden kann. Damit entziehen Sie hartnäckigen Verweigerern zumindest einen über Jahre wesentlich genutzten Paragraph, den diese als Schlupfloch gebrauchen konnten.
Alternativ können Sie bei älteren Verträgen, die den obigen Ausschluss nicht enthalten, mit einer sofortigen Widerspruchserklärung handeln. Das Vorgehen wird oben als Beispiel bereits erläutert.
Bei diesem hartnäckigen Vorgehen des Mieters bleibt es oft nicht. Viele Vermieter finden die Wohnung nach dem tatsächlichen Auszug dann entweder verdreckt, beschädigt oder gänzlich unbrauchbar vor. Hier ist darauf zu achten, den (berechtigten) Schadenanspruch nicht verjähren zu lassen. Nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt der Anspruch auf Schadenersatz nach sechs Monaten, beginnend „ab Rückgabe der Mietsache“. Sie müssen aber nicht sofort den teuren Weg eines Gerichtsverfahrens gehen, sondern können den klassischen Rechtsweg ausschöpfen.
Der sieht vor, dass vor Ablauf der Verjährungsfrist (siehe oben) ein gerichtlicher Mahnbescheid beim zuständigen Zentralen Mahngericht Ihres Bundeslandes beantragt wird. Dadurch wird die Verjährung gehemmt. Auch wenn der Mieter sich später einsichtig zeigt, sollten Sie leeren Worten wenig vertrauen, denn dadurch wird die Verjährungsfrist nicht verlängert. Vorteile ergeben sich auch dadurch, dass zunächst nur ein geringer Teil der Gerichtskosten gezahlt werden muss. Außerdem erleichtert sich die Beweisbarkeit durch diesen offiziellen Akt.
Kündigung, Widerspruchsfrist
Mit der Kündigung wählen Sie das Ihnen gesetzlich gesicherte Recht, aus einem Mietvertrag auszusteigen und wieder Herr über die Mietsache zu werden. Allerdings werden dem Mieter seitens des Gesetzgebers einige weitreichenden Fristen zugestanden. Will der Mieter nicht raus, muss er widersprechen. Als Vermieter können Sie nur dann kündigen, wenn gewisse Voraussetzungen vorliegen.
Ihr Mieter kann Ihrer Kündigung widersprechen. Das gilt sogar dann, wenn Ihre Kündigung an sich wirksam ist. Einzige Voraussetzung ist: Die Kündigung muss für den Mieter oder seine Familie eine Härte darstellen, die trotz Berücksichtigung Ihrer Interessen nicht gerechtfertigt ist (§ 574 BGB). Diese sogenannte Sozialklausel kann von beiden Seiten relativ weit ausgelegt werden, Gerichte urteilen jedoch größtenteils zugunsten des Mieters. So kann eine Eigenbedarfskündigung problematisch sein, wenn das Recht des Mieters auf „körperliche Unversehrtheit“ ihrem Eigentumsrecht vorgeht (vgl. Landgericht Hamburg WuM 1989, 238). Will Ihr Mieter sich darauf berufen, muss er Ihrer Kündigung schriftlich widersprechen. Sein Widerspruchsschreiben muss spätestens 2 Monate vor Mietvertragsende bei Ihnen sein (§ 574 b Abs. 2 BGB). Sie als Vermieter müssten nun ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen. Fehlt es daran, kann die Kündigung schon aus diesem Grunde unwirksam sein. Ein Bezug auf die Sozialklausel ist dann überhaupt nicht mehr nötig.
Beispiel
Sie kündigen am 5.12.2012 zum 28.2.2013. Das Widerspruchsschreiben Ihres Mieters muss spätestens am 31.12.2012 bei Ihnen sein.
Weisen Sie den Mieter auf sein Widerspruchsrecht hin
Weisen Sie den Mieter bitte frühzeitig auf sein Widerspruchsrecht hin. Dazu sind Sie verpflichtet! Am besten verbinden Sie dies gleich mit Ihrem Kündigungsschreiben. Ihr Hinweis muss so rechtzeitig erfolgen, dass Ihr Mieter noch Zeit zum Überlegen und Abfassen seines Widerspruchs hat. Sind Sie zu spät dran, darf Ihr Mieter auch noch später widersprechen. Sogar noch im 1. Termin eines späteren, eventuellen Räumungsprozesses.
Ausgeschlossen ist die Sozialklausel bei sämtlichen Gewerbemietverträgen, bei möblierten Zimmern in Ihrer eigenen Wohnung (Ausnahmen siehe § 549 Abs. 2 S. 2 BGB). Auch bei befristeten Mietverträgen, wo das Mietverhältnis automatisch ohne Kündigung endet, kann Ihr Mieter diese Klausel nicht anwenden.
Tipps für die Praxis
Kündigen Sie nur deshalb, weil eine Mieterhöhung durchgesetzt werden soll oder vor sowie nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung (bei Verkauf), wird Ihnen kein Gericht ein „berechtigtes Interesse“ bescheinigen. Hier gelten ausschließlich Ihre Interessen, explizit hat das Bundesverfassungsgericht geurteilt, müsse dabei keine Abwägung zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter stattfinden (vgl. NJW 1985, 2633). Die Sozialklausel hat erst im zweiten Schritt eine Bedeutung.
Widerspricht der Mieter, hat er dies aus Nachweisgründen in schriftlicher Form zu tun. Hier muss Ihnen kein Grund genannt werden. Erst dann, wenn Sie hierüber Auskunft verlangen, muss dieser unverzüglich seinen Widerspruch begründen.
Für die Widerspruchsfrist gilt jeweils der Zugang bei Ihnen. Nach einem Urteil müssen Sie stets davon ausgehen, den Widerspruch auch im letzten Moment noch zu erhalten (vgl. BayVerfGH WuM 1993, 331). Hier wurde das Schriftstück um 18:05 Uhr in den Briefkasten geworfen.
