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Die Covid-19-Pandemie stellt Verwalterinnen und Verwalter auch in diesem Jahr vor besondere Herausforderungen, wenn es darum geht, verantwortungsvoll zu entscheiden, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung abgehalten werden kann. Inzwischen mehren sich Gerichtsurteile, die klare Hinweise dazu geben, wie die Einladung zu einer Präsenzveranstaltung zu formulieren ist, damit die gefassten Beschlüsse in der Versammlung wirksam bleiben. In jedem Fall muss bei den gewählten Formulierungen des Einladungsschreibens erkennbar bleiben, dass den Eigentümern stets das grundsätzliche Recht eingeräumt wird, persönlich an der Versammlung teilzunehmen.

So hat nunmehr das Landgericht Frankfurt a. M. als Berufungsinstanz (Urteil vom 17.12.2020, Az. 2-13 S 108/20) das ursprüngliche Urteil des AG Kassel (Urteil vom 27.08. 2020 – 800 C 2563/20; » der VDIV berichtete) aufgehoben. In dem zugrundeliegenden Fall hatte der Verwalter in der Einladung zur Versammlung für die Vertretungsmöglichkeit durch entsprechende Vollmacht geworben und in der Einladung ausgeführt: „Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei der Versammlung beschränkt werden (10 Personen inkl. Verwalter). Erteilen Sie deshalb möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Versammlung. … Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden kann“. Das AG Kassel hielt die in der Versammlung gefassten Beschlüsse für nichtig, da sich aus der Einladung ergeben habe, dass zwei Eigentümer nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen konnten. Dies sei nach Ansicht des Amtsgerichts auch in der Corona-Pandemie ein nicht hinnehmbarer Eingriff in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Eigentümer.

Zwar besteht auch nach Ansicht des Berufungsgerichts während der Corona-Pandemie ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Es ist aber nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung eine Vertretungsmöglichkeit durch Vollmachtserteilungen bewirbt und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiert. Darüber hinaus braucht der Verwalter weder in Pandemiezeiten noch unter sonstigen Umständen so dimensionierte Räumlichkeiten anzumieten, die theoretisch sämtlichen Wohnungseigentümern Platz bieten. Die Größe des Sitzungssaales darf demnach der erwarteten Teilnehmerzahl angemessen sein. Auch kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht monieren, dass sich der Verwalter bereits in der Einladung vorbehält, die Versammlung nicht durchzuführen, sobald mehr Wohnungseigentümer zur Versammlung erscheinen, als Plätze zur Verfügung stehen. Dieser in der Einladung ausgesprochener Vorbehalt, die Versammlung abzusagen, ist jedenfalls nicht mit dem Ausladen von Eigentümern gleichzusetzen. Aus diesem Grunde waren nach der Ansicht des Landgerichts die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nicht zu beanstanden.

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In 38 der betrachteten 50 Großstädte ist Wohneigentum erschwinglicher geworden, da die Amortisationszeit gesunken ist, schreibt das IW in der von der LEG Immobilien AG – einem der größten Vermieter Deutschlands – beauftragten Untersuchung » Chancen im Wohnungsmarkt durch Vermögensbildung. Dies sei insbesondere auf die Zinsentwicklung zurückzuführen, da sie die Preisentwicklung überkompensiert habe. Allerdings könnten nur wenige Haushalte an dieser Entwicklung partizipieren, da ihnen die Mittel fehlten, um Eigenkapitalquote und Erwerbsnebenkosten zu bedienen. Demnach verfügen nur 15 Prozent der Mieter über ein gespartes Kapital von 60.000 Euro. In der Gruppe der 25- bis 40-jährigen sind es nur weniger als zwölf Prozent.

Laut IW sei angesichts der derzeitigen Chancen aufgrund der Niedrigzinsphase und damit der Möglichkeiten, die Vermögensbildung und die private Altersvorsorge zu stärken, der Staat gefordert, den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern. Die Analysten skizzieren hierfür drei mögliche Ansätze: Reform der Grunderwerbsteuer, Stärkung der Vermögensförderung und bundesweite Einführung von Nachrangdarlehen.

Sowohl ein Freibetrag als auch eine nur hälftige Besteuerung würden Erstkäufer bei der Grunderwerbsteuer deutlich entlasteten. Auch der VDIV Deutschland plädiert daher seit Jahren für steuerliche Erleichterungen beim Immobilienerwerb. Zudem könnte eine Anpassung der Vermögensförderung an heutige Einkommen und Preise auch bei jungen Haushalten die Eigenkapitalbildung erhöhen. Nachrangdarlehen könnten wiederum den Eigenkapitalbedarf deutlich reduzieren, ohne dass hiermit signifikante Kosten oder Risiken für den Staat verbunden wären, sofern z. B. auf eine entsprechende Tilgung geachtet wird. Mit diesen Maßnahmen könnte die Regierung den Zugang zu Wohneigentum zu erleichtern, was über die Nutzung der Zinsvorteile auch zu einer Reduzierung der Wohnkosten führen würde.

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