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Berlin-Neukölln ist Vorreiter: Bei einem Präzedenzfall wird erstmals in Deutschland ein Vorkaufsrecht im Fall eines Share Deals ausgeübt. Damit will die Stadt konsequent gegen Gentrifizierung vorgehen und ein Signal gegen die Umgehung des Vorkaufsrechts senden. Sie betritt dafür juristisches Neuland.

Dies bestätigte auch das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg. Betroffen ist das Unternehmen Akelius, ein schwedischer Immobilienkonzern mit einem Bestand von rund 14.000 Wohnungen in Berlin. Strittig ist der Kauf der Grundstücke Ecke Weserstraße 164, Wildenbruchstraße 85/86 und Boddunstraße 8. Das kommunale Vorkaufsrecht soll nun die landeseigene Wohnbaugesellschaft Howoge begünstigen.

Der Konzern Akelius wollte von einem Share Deal Gebrauch machen und die Grunderwerbssteuer umgehen, indem er statt des Grundstückes Unternehmensanteile erwirbt. Im Regelfall erfolgt bei diesem Vorgehen auch keine Vorkaufsprüfung. Nachdem dem Bezirksamt der Fall gemeldet wurde, forderte es eine Offenlegung der Vertragsunterlagen. Nach einem juristischen Streit entschied das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg zugunsten des Bezirksamts und für eine Prüfung, ob ein Umgehungsgeschäft vorliege.

Laut Bezirksamt konnte bei der Sichtung der Unterlagen ein „kaufähnlicher Vorgang“ festgestellt werden. Somit sei das Vorkaufsrecht anwendbar. Um das Vorkaufsrecht noch abzuwenden, kann derzeit noch ein Widerspruch eingelegt werden, folgend würde der Fall vor Gericht gehen.

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Am 28. Mai hat der Bundesrat den Beschluss des Bundestags zur Mobilisierung von Bauland genehmigt (» der VDIV berichtete). Nach Unterzeichnung des Bundespräsidenten soll es wie geplant in Kraft treten. Somit wird auch das umstrittene Umwandlungsverbot gültig, bei dem eine Genehmigung für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen erforderlich ist.

Die Umsetzung könnte recht schnell kommen: Nach Unterzeichnung wird die Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt organisiert. Es soll unmittelbar am Tag nach der Verkündung in Kraft treten. Ziel ist es, schneller Bauland zu aktivieren, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu erschweren. Das umstrittene „Umwandlungsverbot“ macht in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Genehmigung für die Umnutzung erforderlich und ist vorerst bis zum 31. Dezember 2025 begrenzt. Ausgenommen von dem neuen Gesetz sind Bestände mit mehr als fünf Wohnungen. Zudem können auf länderebene Ausnahmen für Häuser mit drei bis 15 Wohnungen bestimmt werden. Kleineigentümer sollen somit vor gravierenden Auswirkungen geschützt werden. Dennoch wird in vielen Fällen eine Genehmigung für eine Umwandlung erteilt werden müssen.

Der VDIV Deutschland warnt seit einiger Zeit, dass durch das Umwandlungsverbot das Angebot an Eigentumswohnungen weiter verknappt wird. Eine problematische Entwicklung, da dieses etablierte Verfahren für viele Kaufinteressenten eine fundamentale Möglichkeit darstellte Eigentum zu erwerben, da hier in der Regel günstigere Preiskonditionen angeboten werden. Die Umwandlung stellt somit ein wichtiges Instrument dar, auf das nicht verzichtet werden kann. Darüber hinaus ist es unabdinglich, den Wohnungsneubau gezielt zu unterstützen. Durch eine Kombination von Umwandlung und Neubau könnte der angespannte Wohnungsmarkt effektiver entlastet werden. Zielführend ist daher Baunormen anzupassen und Planungsprozesse zu digitalisieren. Zu hohe Baunebenkosten, zu wenig ausgewiesenes Bauland und zu lange Genehmigungsprozesse bremsen den Wohnungsneubau.

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