Der Modernisierungsbedarf von Bestandsimmobilien nimmt nicht zuletzt auch aufgrund gesetzlicher Bestimmungen zu. Doch wie können Modernisierungen rechtssicher angekündigt werden? In ihrem Vortrag auf dem 27. Deutschen Verwaltertag erläutert die Rechts- und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht aktuelle Gesetzesänderungen, zeigt auf, welche typischen Fehler vermieden werden sollten und behandelt rechtliche Konsequenzen fehlerhafter Modernisierungsankündigungen samt etwaiger Heilungsmöglichkeiten.
Eine Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Mieter und die Möglichkeit einer anteiligen Umlage der Kosten ist nur in den gesetzlich geregelten Fällen und bei Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen möglich. Hierzu zählt insbesondere eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung. Bereits kleine Fehler können hier zu ganz erheblichen wirtschaftlichen Schäden führen, etwa weil der Mieter aufgrund dessen nicht zur Duldung verpflichtet ist, Bauunternehmen aber bereits beauftragt sind und eine Modernisierungsankündigung wiederholt werden muss. Gleiches gilt, wenn Mieter Modernisierungsmaßnahmen zwar dulden, die mitunter hohen Kosten aber nicht auf diese umgelegt werden können. Für Verwalter sind damit hohe Haftungsrisiken verbunden. Um das zu vermeiden, bedarf es einer den formellen und materiellen Anforderungen der §§ 555b ff. BGB genügenden Modernisierungsankündigung und eines sicheren Umgangs auch mit den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen. Die Erstellung einer zu 100 Prozent rechtssicheren Modernisierungsankündigung ist dabei aufgrund stetiger Gesetzesänderungen und sich zum Teil widersprechender Rechtsprechung insbesondere der Berliner Gerichte kaum noch möglich. Dennoch lassen sich Haftungsrisiken minimieren und Chancen für eine erfolgreiche gerichtliche Durchsetzung von geplanten Modernisierungsmaßnahmen bzw. sich daran anschließende Modernisierungsmieterhöhungen deutlich erhöhen. Dies steht im Mittelpunkt des Referats.
Nach einer kurzen Einführung zu den Grundlagen werden zunächst die zum 01.01.2019 in Kraft getretenen Gesetzesänderungen erörtert. Im Weiteren wird dargestellt, welchen wesentlichen Inhalt eine Modernisierungsankündigung haben muss und welche typischen Fehler vermieden werden sollten. Dabei wird anhand praktischer Beispiele herausgearbeitet, welche Angriffspunkte sich aus einer ungenauen Beschreibung einer Baumaßnahme ergeben können bzw. wie sich diese vermeiden lassen. Ein weiterer Schwerpunkt sind Modernisierungsmaßnahmen durch Wohnungseigentümergemeinschaften. Insbesondere wird der Frage nachgegangen, ob bei der Modernisierung von Gemeinschaftseigentum der vermietende Wohnungseigentümer seinen Mieter überhaupt auf Duldung und anteilige Kostentragung in Anspruch nehmen kann und welche Anforderungen an Beschlüsse zu stellen sind. Abschließend werden die rechtlichen Konsequenzen fehlerhafter Modernisierungsankündigungen und etwaige Heilungsmöglichkeiten behandelt.
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