Heizkostenabrechnung

Am 29. August 2018 / Allgemein

Die Heizkostenabrechnung ist laut Mieterverbänden eine der häufigsten Ursachen für rechtliche Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter. Zum einen, weil die darin gemachten Angaben unvollständig oder schlicht falsch sind – zum anderen, weil straffe Verjährungsfristen gelten. Bei der Heizkostenabrechnung können schnell Fehler passieren, die vermieden werden können. Die häufigsten sind hier aufgeführt.

1. Formelle Anforderungen werden nicht erfüllt

Die Namen von Vermieter/Verwalter und Mieter müssen angegeben sein. Der Name der Abrechnungsfirma soll genannt sein, in jedem Fall der Abrechnungszeitraum. Die Frist zur Abrechnung beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraumes, sie beträgt zwölf Monate. Danach können Sie als Vermieter keine Forderungen mehr geltend machen beziehungsweise durchsetzen. Ausnahmen gibt es nur dann, wenn die Verzögerung nicht von Ihnen vertreten werden kann. Bei Bedarf können Sie die Heizkosten separat von den übrigen Nebenkosten abrechnen. Entsprechendes müsste nur im Mietvertrag vereinbart werden.

2. Angabe falscher Grunddaten

Kontrollieren Sie das Grunddatenblatt! Bestandteile sind: die einzelnen Nutzeinheiten mit Grüße und Name des Nutzers in einer bestimmten Reihenfolge sowie ein technisches Grunddatenblatt, auf welchem die Verbrauchserfassungsgeräte den Nutzern zugeordnet und die weiteren Daten festgehalten sind. Eine computergesteuerte Abrechnung genügt im Regelfall (vgl. LG Detmold, Az. 2 T 438/85). Anderenfalls muss sie „zweckmäßig und übersichtlich“ gestaltet sein, sodass ein Mieter sie gedanklich als auch rechnerisch überprüfen kann (vgl. BGH, Az. VIII ZR 298/80, NJW 82, 573). Fehlt hier etwas oder ist die Abrechnung trotz allem nicht nachzuvollziehen, bleibt die Forderung ihrerseits nicht fällig. Sie können lediglich innerhalb der Abrechnungsfrist noch Korrekturen vornehmen. Geht es hier lediglich um einen Zahlendreher oder einen Rechnungsfehler, sei eine Korrektur in eingeschränkter Form auch danach noch möglich (vgl. BGH, WuM 2009, 42).

3. Fehlende oder fehlerhafte Einteilung in Nutzergruppen

Wenn in einem Gebäude unterschiedliche Messsysteme für Wärme vorhanden sind, schreibt die Heizkostenverordnung zwingend eine Trennung in Nutzergruppen vor.

4. Falsche oder fehlende Ablesewerte

Die vorhandenen Messausstattungen werden jährlich einmal abgelesen. Bei Mieterwechsel ist eine Zwischenablesung vorgeschrieben. Die Jahresablesung ist rechtzeitig, also 10 – 14 Tage vorher anzukündigen.

5. Umlage falscher Kostenarten

In der Verordnung sind die Kostenarten einzeln genannt, die im Rahmen der Abrechnung auf den Nutzer verteilt werden dürfen.

6. Fehlerhafte Kostenabgrenzung

In der Abrechnung dürfen nur die Kosten erscheinen, die im Abrechnungszeitraum angefallen sind.

7. Normen werden nicht eingehalten

Der Abrechnungszeitraum darf zwölf Monat nicht überschreiten, der verbrauchsabhängige Anteil der Kosten darf 70 Prozent nicht überschreiten.

8. Keine Übereinstimmung von Ablese- und Abrechnugszeitraum

Zum Ende des Abrechnungszeitraumes hat grundsätzlich eine Ablesung zu erfolgen. Endet der Abrechnungszeitraum zum 31.12. ist dies häufig zeitlich schwierig. Erkundigen Sie sich, inwieweit eine frühere oder etwas spätere Ablesung bei den Geräten in Ihren Häusern zu Abweichungen führen kann.

9. Mietvertragliche Vereinbarung wird nicht berücksichtigt

Wenn die Verbrauchsanteile höher als 70 Prozent veranschlagt werden sollen, muss eine Klausel im Mietvertrag dies ausdrücklich festlegen.

10. Wichtige Zeiträume werden nicht beachtet

Bei Neubauten muss die Bauaustrocknung berücksichtigt werden. Meistens erfolgt hier ein pauschaler Abzug von den Gesamtkosten. Leerstandszeiten von Wohnungen dürfen nicht zu Lasten der übrigen Nutzer gehen.

11. Verjährungsfristen aus Sicht des Vermieters

Wurde die Heizkostenabrechnung korrekt und innerhalb der Frist erstellt und zugestellt, so verjährt die Forderung nach drei Jahren. Sie beginnt mit Ende des Jahres, in welchem sie fällig wurde. Für die Heizkostenabrechnung 2013 bedeutet das, dass die Verjährung mit dem 01. Januar 2018. Hemmen können Sie diese Frist dadurch, indem Sie die Nachforderung einklagen. Alternativ kann auch ein Schuldanerkenntnis verlangt werden, wo besondere Zahlweisen mit dem Mieter vereinbart werden. Werden Teilzahlungen geleistet, gilt dies als eine Art Anerkennung und hemmt die Verjährung.

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Staffelmiete

Am 18. Juli 2018 / Allgemein

Die Staffelmiete legt im Voraus fest, wie auch der Name schon sagt, dass der Mietpreis gestaffelt ist und sich in bestimmten Abständen erhöht. Maßgeblich setzt der § 557a BGB die Grenzen des Ganzen, wonach die Erhöhung prinzipiell als Geldbetrag ausgewiesen sein muss.

Voraussetzung ist außerdem, dass die jeweilige „Mietstaffel“ mindestens ein Jahr unangetastet bleibt. Auch und gerade Modernisierungen, die in diesem Zeitraum vorgenommen werden, erlauben keine außerplanmäßigen Erhöhungen. Worauf Sie bei der Staffelmiete außerdem achten müssen, wird im folgenden Artikel näher erläutert.

Zwischen jeder Mieterhöhungsstaffel muss mindestens 1 Jahr liegen

Wie bereits erwähnt: Bei der Staffelmiete vereinbaren Sie und Ihr Mieter bereits im Voraus, wann Ihre Miete künftig um welchen Betrag steigt. Endet die Staffelung, dürfen Sie ausschließlich nach Maßstab der ortsüblichen Miete erhöhen. Der Vorteil ergibt sich gerade in Zeiten der Stagnation: Für beide Seiten ist die künftige Mietpreisentwicklung bereits überschaubar. Sie als Vermieter sparen sich obendrein noch das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach dem Vergleichsmietensystem. Als Vermieter gehen Sie hier eine Art Wette ein, denn im Gegensatz zur Indexmiete nutzen Sie Ihr Recht zur Vertragsfreiheit und bestimmten weitestgehend selbst über die Höhe der Staffelungen. Die Staffelmiete gibt zwar für einen bestimmten Zeitraum Sicherheit, vor allem liegen Sie damit nach aktuellen Studien häufig über der allgemeinen Preisentwicklung. Jedoch kann eine Mietminderung notwendig werden, wenn Sie das Ertragswertverfahren anwenden und nach der Kündigungssperrfrist neu verhandelt werden muss.

Schreiben Sie die neue Miethöhe exakt in Ihren Vertrag

Bevor Sie zum Stift greifen: Achten Sie peinlichst genau darauf, dass Sie einen Mindestzeitabstand von 1 Jahr zwischen Ihren Erhöhungen einhalten. Schreiben Sie zudem die jeweilige Miethöhe exakt in Euro-Beträgen in Ihren Mietvertrag hinein. Geben Sie nur die prozentualen Mietsteigerungen an, macht das Ihre Staffelmietvereinbarung unwirksam. Probleme kann es geben, wenn Sie eine Staffelmiete in Wohnräumen anbieten, die ein nur geringes Angebot aufweisen. Hier definiert § 5 WiStrG eine sogenannte „Mietpreisübererhöhung“, wenn die jeweilige Staffelmiete die ortsübliche Miete um mehr als 20 Prozent übersteigt. In der Folge kann die Mietvereinbarung nach Staffelmiete für unzulässig erklärt werden, es gilt die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete.

Die einzelnen Mietpreisstaffeln können unterschiedlich hoch sein

Um wie viel Euro Sie jeweils die Miete erhöhen, bleibt Ihnen überlassen. Sie müssen sich an keinen konkreten Steigerungsrhythmus von z.B. 20 Euro pro Jahr halten. Sie können genauso gut z.B. mal alle 2, mal alle 3 Jahre die Miete um einen unterschiedlichen Betrag erhöhen.

Beispiel: Sie können Ihre Monatsmiete 2013 beispielsweise um 20 Euro, 2014 um 10 Euro und dann erst wieder 2017 um 20 Euro erhöhen.

Eine Staffelmiete beschert dem Mieter ein Kündigungsrecht

Wenn Sie einen Zeitmietvertrag mit einer Staffelmiete koppeln, denken Sie daran, dass der Mieter nach 4 Jahren diesen Vertrag jederzeit mit der 3-Monats-Frist kündigen darf. Ein Zeitmietvertrag z.B. über 5 Jahre nützt Ihnen also nichts: Den darf der Wohnungsmieter trotzdem ab Ablauf des 4. Jahres jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen.

Die Staffelmiete verhilft Ihnen mühelos zu mehr Miete

Die Staffelmiete ist, vorausgesetzt sie wurde wirksam vereinbart, eine auf Jahre hinaus klare und überschaubare Regelung. Sie erspart es beiden Vertragspartnern, über Mieterhöhungen zu verhandeln oder letzten Endes streiten zu müssen. Gerade auch dann, wenn Sie Schwierigkeiten haben, kostengünstig die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Wenn es für Ihren Ort beispielsweise keinen Mietspiegel gibt, sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB problematisch. Da kann die Staffelmiete für Sie eine brauchbare Alternative sein.

Beachten Sie Folgendes

Bei der Staffelmiete beziehen Sie sich im Mietvertrag immer auf die Netto-Kaltmiete. Allerdings sind die Aufwendungen und Umlagen für Betriebskosten und Heizkosten hiervon ausgenommen.
Auch dann, wenn Sie einen unbefristeten Vertrag schließen, muss die Schriftform eingehalten werden.
§ 557a Abs. 1 BGB gibt nur vor, dass die Miete mindestens einmal erhöht werden muss. Von regelmäßigen, also jährlichen Mietsteigerungen ist keine Rede. Es genügen also mindestens zwei Staffeln, damit der Mietvertrag als Staffelmietvertrag eingeordnet werden kann.

Der Nachteil: Sie ist starr und unflexibel

Halten Sie sich aber auch vor Augen, dass die Staffelmiete nicht nur klar und eindeutig, sondern auch starr und unflexibel ist: Nach § 557a Abs. 2 BGB schließt nämlich die Staffelmiete jede andere Mieterhöhung außer die Betriebskostenerhöhung nach den §§ 558 559b BGB aus! Die Miete erhöhen, weil Sie die Wohnung modernisiert haben? Das können Sie dann glatt vergessen.

Wer sich verkalkuliert, verliert!

Überlegen Sie sich deshalb genau, ob trotz der offensichtlichen Vorteile der Staffelmietvereinbarung dieser Weg für Sie wirklich der richtige ist. Verkalkulieren Sie sich nämlich, können Sie Ihre Fehleinschätzung während des Laufs der Staffelmietvereinbarung nicht mehr korrigieren!