Lexikon Fachbegriffe

Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sind häufig, gerade wenn es um angebliche Schäden in der Wohnung geht. Zeigen sich beide Seiten uneinsichtig, geht das Ganze vor Gericht. Mit ein paar grundlegenden Hinweisen minimieren Sie Ihr Kostenrisiko. Bei der Wohnungsabnahme und Wohnungsübergabe kommt es in der Regel zu Problemen. Was beachtet werden soll wird im folgenden Artikel beschrieben.

Wohnungsabnahme

1. Einer Wohnungsendabnahme geht immer eine fristgemäße Kündigung vom Mieter oder eine fristlose Kündigung seitens des Vermieters voraus.
2. Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung an den Vermieter zurückzugeben.
   Je nachdem, was die Parteien im Mietvertrag geregelt haben, ist der Mieter verpflichtet, die Wohnung besenrein bzw. entsprechend der Schönheitsreparaturenregelung (ev. Fristenplan) zurückzugeben. Fristenpläne dürfen nicht starr sein, das heißt, dass immer auf den Einzelfall abzuzielen ist. Formulierungen wie „im Allgemeinen“ sichern die Wirksamkeit solcher Klauseln.
3. Die Wohnung muss vollständig geräumt zurückgegeben werden.
   Dieses gilt auch für mit vermietete Keller, Bodenräume sowie eine Garage/ einen Stellplatz.
   Geräumt ist eine Wohnung nicht, wenn eine größere Anzahl von Gegenständen in der Wohnung verblieben ist, dieses sind z. B. eine Balkonverkleidung, Einbauschränke sowie mehrere Möbelstücke. Grundsätzlich gilt hier, dass Sie als Vermieter einen Anspruch auf „Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes“ haben. Der Mieter muss also Veränderungen, wie auch Durchbrüche oder andere Anpassungen, wieder rückgängig machen. Ausnahmen gibt es nur dann, wenn die Rückgängigmachung sehr kostspielig ist oder Umbauten überhaupt nur deswegen durchgeführt wurden, um die Wohnung nutzbar zu machen. Erhöht sich hierdurch der Wert der Immobilie, könnte der Mieter einen Entschädigungsanspruch gegen Sie haben.
4. Der Vermieter kann die Rücknahme nicht verweigern, weil der Mieter die erforderlichen Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt hat.
   Ein Anspruch des Vermieters auf Durchführung bzw. Nachbesserung der Schönheitsreparaturen des Vermieters bleibt hiervon unberührt.
5. Kommt der Mieter der Aufforderung des Vermieters, seiner Renovierungspflicht nachzukommen, nicht nach, so muss der Vermieter ihm eine Frist zur Durchführung der Arbeiten setzen. Nach Ablauf der Frist kann er die Arbeiten auf Kosten des Mieters durch eine Ersatzfirma durchführen lassen und als Schaden Kostenerstattung vom Mieter verlangen. Bei den Fristen ist auf die „berechtigten Interessen“ des Mieters zu achten. Man sollte deshalb frühzeitig auf eine Renovierung vor dem Auszug drängen.
   Bei der Rückgabe der Wohnung müssen sämtliche Wohnungs-, Keller- und Garagenschlüssel zurückgegeben werden, wobei die Schlüssel direkt an den Vermieter bzw. seinen gesetzlichen Vertreter übergeben werden müssen. Keine wirksame Schlüsselrückgabe ist die Übergabe der Schlüssel an den nachfolgenden Mieter oder einen Nachbarn. Fehlen Schlüssel, muss der Mieter hierfür einen Schadenersatz leisten. In bestimmten Fällen, wenn die Sicherheit des Hauses gefährdet ist oder andere Umstände vorliegen, sollten Sie den Einbau eines neuen Schlosses verlangen beziehungsweise die Erstattung fordern. Hat der Mieter zusätzliche Schlüssel angefertigt, müssen diese unbrauchbar gemacht werden.
6. Bei der Wohnungsendabnahme sollte unbedingt von Seiten des Vermieters (durch einen von ihm beauftragten Hausbetreuer) ein Übergabeprotokoll erstellt werden, in welchem der gesamte Zustand der Wohnung mit evtl. Mängeln oder Sonderausstattungen genauestens festgehalten werden sollte.
7. Dieses Protokoll sollte dann sowohl von der Person, die die Endabnahme durchgeführt hat, wie auch dem Mieter unterschrieben werden. Einen Anspruch auf Unterzeichnung des Wohnungsendabnahmeprotokolls durch den Mieter hat der Vermieter allerdings nicht. Das Protokoll dient lediglich der Beweisführung im Falle einer gerichtlichen Geltendmachung. Insoweit ist auch die Anwesenheit von weiteren Zeugen auf Vermieterseite hilfreich.
   In dem Protokoll sollten auch sämtliche Zählerstände von Heizung, Wasseruhren sowie Stromzählern vermerkt werden, da diese ebenfalls zu Beweiszwecken im Fall einer gerichtlichen Durchsetzung der Forderung dienen. Dokumentieren Sie mittels Fotos den Zustand eines jeden Raumes. Das erleichtert es im Falle dessen, dass über Art und Höhe der Renovierung oder Sanierung gestritten wird.

Wohnungsübergabe

1. Eine Schlüsselübergabe (Übergabe der Wohnung) sollte erst dann erfolgen, wenn beide Parteien die Mietverträge unterschrieben haben und eine vertragliche Vereinbarung hinsichtlich der Mietkaution getroffen haben. Sie dürfen nur dann einen Teil der Kaution einbehalten, wenn die Wiederherstellung objektiv dem jeweiligen Wert entspricht.
2. Auch bei der Wohnungsübergabe sollte unbedingt ein Wohnungsübergabeprotokoll erstellt werden, in dem der einziehende Mieter sowie der Vermieter und/oder sein Vertreter den Zustand der Wohnung, besondere Auffälligkeiten festhalten sollten. Das Wohnungsübergabeprotokoll dient auch hier einer evtl. Beweisführung im Falle des Auszuges des Mieters.
3. Nach § 546a BGB muss der Mieter eine Entschädigung an den Vermieter leisten, wenn die Wohnung verspätet übergeben wurde. Man kann sich hier entweder auf die vereinbarte Miete beziehen oder die Miete, die für vergleichbare Wohnungen „ortsüblich“ wäre.