Lexikon Fachbegriffe

Nur 3 Monate, dann muss Ihr Mieter sein Auto woanders parken. Das deutsche Mietrecht sieht explizit auch für Garagen eine gesetzliche Kündigungsfrist vor. Dasselbe gilt dann, wenn es um eine andere Art von Stellplatz geht.

Will man als Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, so bietet sich hierfür die sogenannte Änderungskündigung an. Sie verbindet eine fristgerechte Kündigung, wie unten dargestellt, mit einem Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrages. Vorteile ergeben sich gerade daraus, dass hier keine Begründung angegeben werden muss.

Vermieten Sie einen nicht zum Wohnen bestimmten Raum, wie z.B. eine Garage, können Sie diesen bis spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 580 a Abs. 1 BGB).
Sie haben also nur eine 3-monatige Kündigungsfrist und benötigen für Ihre Kündigung keinen Kündigungsgrund. Besonderheiten gelten allerdings dann, wenn die Garage mit der Vermietung von Wohnraum verknüpft ist. Dabei ist es nicht notwendig, die Garage explizit im Mietvertrag zu erwähnen. Es genügt regelmäßig die reine Überlassung. Die Rechtsprechung spricht dann von einem „einheitlichen Mietverhältnis“, wodurch die teilweise Kündigung einer Garage nicht statthaft ist. Formulierungen, wonach Vermieter der Garage einen eigenen Mietpreis zugeschrieben haben, werden regelmäßig von Gerichten kassiert. Es gelten dann stets die Kündigungsschutzvorschriften für Wohnraum.

Wichtig bei Kündigungsfrist von Garagen

Vermieten Sie eine Wohnung samt Garage oder Stellplatz innerhalb eines Mietvertragsformulars, können Sie die Garage oder den Stellplatz nicht getrennt vom Wohnungsmietvertrag kündigen. Das bringt mit sich, dass zugleich keine vom Wohnraum getrennte Mieterhöhung allein für die Garage durchgesetzt werden kann. Und zwar auch dann nicht, wenn die für die Garage ausgewiesene Miete etwa unter der ortsüblichen Miete liegen sollte.

Ein anderer Sachverhalt liegt nämlich vor, wenn die betreffende Garage sich gerade nicht auf dem Hausgrundstück befindet. Juristen sprechen von einem „Parteiwillen“, der einen selbständigen und vom Wohnungsmietvertrag getrennten Mietvertrag begründet.

Beispiel zu Kündigungsfristen bei Garagen

Sie kündigen am 5.10.2013. Ihre Kündigung wird schon zum 31.12.2013 wirksam. Sie kündigen am 6.10.2013. Ihre Kündigung wird erst zum 31.1.2014 wirksam.

Besonderheiten bei der Kündigungsfrist einer Garage

Wird die vermietete Garage oder der Stellplatz gewerblich genutzt, kann seitens des Vermieters die Miete der Umsatzsteuer unterworfen werden. Das hat insbesondere dann Vorteile, wenn Reparaturen oder andere Arbeiten daran durchgeführt werden. Mittels des Vorsteuerabzugs kann nämlich dann bezahlte Umsatzsteuer mit Umsatzsteuer aus Rechnungen (sogenannte Vorsteuer) verrechnet werden.

Außerdem empfiehlt es sich, die Reinigungs- und Streupflicht der jeweiligen Zufahrten dem Mieter aufzuerlegen. Das kann mit einer Garagenordnung verknüpft werden, die allerdings explizit im Mietvertrag benannt werden muss.

Gewerblich genutzte Grundstücke dürfen Sie nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres kündigen. Während § 125 BGB bei Wohnraummietverträgen zwingend die Schriftform vorschreibt, was im Falle der Nichtbeachtung zur Nichtigkeit führen würde, sieht der Gesetzgeber bei gewerblich genutztem Grundstück keine Formvorgabe vor.

Im Zweifelsfalle genügt also die mündliche, formlose Kündigung oder auch ein schlüssiges Verhalten Ihres Mieters. Schreibt der Mietvertrag hingegen gewisse Formvorschriften vor, so sind diese vom Mieter auch einzuhalten. Der BGH urteilte am 10. Oktober 2001 (Az. XII ZR 93/99), dass beispielsweise bei für den Autohandel genutzten Grundstücken die Mitteilung genüge, der Vertragshändlervertrag würde nicht fortgeführt. Hieraus ergebe sich zweifelsfrei der notwendige Wille einer Vertragspartei, den Mietvertrag nicht fortzuführen. Juristisch ist dem also nicht viel entgegenzusetzen.

Weiter stellte der BGH klar (NJW 95, 665; BGHZ 101, 276), dass Willenserklärungen (von Ihnen oder dem Mieter) mit Abschluss des Druckvorgangs als zugegangen gelten, wenn sie als Fernschreiben oder per Fax übermittelt wurden. Es empfiehlt sich aufgrund der nahtlosen Weitervermietung allerdings, notfalls Rücksprache zu halten.

Ihr Mieter nutzt Ihr unbebautes Grundstück gewerblich? Dann können Sie immer nur unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist zum Ablauf eines Kalendervierteljahres kündigen (§ 580 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BGB).

Beispiel

Ihr Mieter – ein Bauunternehmer – nutzt Ihr unbebautes Grundstück als Lagerplatz für Baumaterial. Sie kündigen ihm am 4.7.2013. Ihre Kündigung wird zum 30.9.2013 wirksam. Kündigen Sie bereits am 1.6.2013, wird Ihre Kündigung trotzdem erst zum 30.9.2013 wirksam.

Auf Besonderheiten achten

Bei gewerblich genutzten Grundstücken muss der Kündigung keine Begründung vorangestellt werden. Als Vermieter haben Sie somit das volle Verfügungsrecht über Ihre Grundstücke. Haben Sie Grundstücke mit Mischverhältnissen vermietet, und zwar auf eine bestimmte Zeit hin abgeschlossen (§ 542 Abs. 2 BGB), so muss hier keine gesonderte Kündigung ausgesprochen werden, sofern der gewerbliche Anteil überwiegt.

Haben Sie an mehrere Personen vermietet, die sich etwa in der GbR zusammengeschlossen haben, dann muss gegenüber allen Gesellschaftern gekündigt werden. Anderes gilt nur dann, wenn es einen Gesamtvertreter gibt, der seine Vertretungsmacht nachgewiesen hat.

Einvernehmlich können Sie sich über einen Aufhebungsvertrag mit Ihrem Mieter einigen, bei langfristigen Verträgen kann dies aber Probleme bereiten. Sollte eine weitere Nutzung unzumutbar sein, so muss dem Mieter nach § 540 BGB angeboten werden, durch eine Untervermietung das Vertragsverhältnis aufrecht zu halten. Andererseits hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn Sie Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ankündigen.