Lexikon Fachbegriffe

Ist Ihre Unterschrift lesbar? Das sollte Sie aber, wenn Sie wichtige Dokumente unterschreiben. Beispielsweise eine Kündigung. Das Gesetz gibt hier enge Voraussetzungen für die Wirksamkeit solcher Schriftstücke vor. Missachtet man diese, kann das zu Verzögerungen führen. Sonst geht es Ihnen so wie einem Dortmunder Vermieter.

Der kündigte seinem Mieter. Am Kündigungsgrund war nichts auszusetzen – schließlich hatte der Mieter schon seit 2 Monaten nicht seine Miete bezahlt. Seine kritzelige Unterschrift wurde dem Vermieter zum Verhängnis. (AG Dortmund, Urteil v. 23.11.1999 – 125 C 11040/99, NZM 2000, S. 32 n.r.)

Vorsicht: Ein paar Striche sind noch keine Unterschrift

Kündigen können Sie oder Ihr Mieter nach § 564 a Abs. 1 BGB nur schriftlich. Zur Schriftform gehört, dass die Urkunde vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet sein muss. Und wie der Name bereits sagt, muss es sich bei der Unterschrift um ein aus Buchstaben einer üblichen Schrift bestehendes Gebilde handeln. Das muss zwar nicht lesbar sein – bloße Striche oder geometrische Figuren genügen jedoch nicht als Unterschrift.

Ist einem der Name des Unterzeichnenden bekannt und betrachtet man das Schriftgebilde wohlwollendst, muss der Nachname des Unterzeichners in dieser Unterschrift zumindest wiederzuerkennen sein. Der mit dem Fall befasste Richter konnte den ihm bekannten Namen jedenfalls nicht in dem Gekritzel wiedererkennen: “Da fallen mir auf Anhieb zahlreiche andere Namen ein, die diese 5 Wellenlinien letztendlich auch heißen könnten”. Folge: Die Kündigung war unwirksam. Weil dies dem Vermieter nicht gefiel, legte er gegen das Urteile Berufung ein. Wie das Landgericht nun in seinem Fall entscheidet, bleibt abzuwarten.

Praxis-Hinweis: Formerfordernisse einer Kündigung

Wenn Sie Bedenken haben, ob Ihre Unterschrift lesbar ist, hilft ein kleiner Zusatz. Schreiben Sie einfach zusätzlich noch Ihren Namen maschinenschriftlich aus – dann weiß jeder gleich, von wem die Urkunde stammt. Etwas anders sieht es aus, wenn Sie die Betreuung der Immobilie in die Hände eines Bevollmächtigten gegeben haben. Dieser kann prinzipiell in Ihrem Namen Willenserklärungen abgeben, also auch vom Kündigungsrecht Gebrauch machen, muss dann aber eine Vollmacht vorlegen. Wenn allgemein bekannt ist, dass dieser Verwalter für Sie agiert, genügt nach gängiger Rechtsprechung die Kopie. Anderenfalls droht nämlich das Risiko, dass sich der Mieter mit einem unverzüglichen Widerspruch gegen die Kündigung wehrt und sie dadurch unwirksam wird. Dadurch verzögert sich die Neuvermietung oder, im Falle von fortlaufendem Zahlungsverzug, die Durchsetzung der Geldforderung und Räumung der Mietsache.

Als Vermieter dürfen Sie grundsätzlich nur dann kündigen, wenn dieses Schriftstück auch eine Begründung aufweist. Nach § 573 Abs. 1 BGB kann nur dann eine Kündigung ausgesprochen werden, wenn Sie ein „berechtigtes Interesse“ darlegen. Hier sollten Sie nicht zu lapidar vorgehen, denn im Nachhinein lässt sich keine Kündigung mehr „verstärken“. Auch können Sie dann nicht, wenn der Mieter bereits einen Widerspruch nach der Sozialklausel (Härtefallgrund) vorgebracht hat, andere Gründe vorbringen.

Ausnahmen gelten nur dann, wenn sich die neuen Gründe auch tatsächlich erst nach der frist- und formgerecht übermittelten Kündigung ergeben.

Problemfall: Eigenbedarfskündigung

Damit die Eigenbedarfskündigung formell richtig erstellt wird, müssen Sie umfassend begründen, neben der Schriftform mithin der wichtigste Bestandteil. Die elektronische Übermittlung ist übrigens ausgeschlossen. Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, dann muss prinzipiell jeder Miteigentümer auf dem Briefkopf erwähnt werden und auch separat unterschreiben. Umgekehrt muss die Kündigung auch an alle Mieter adressiert werden.

Der Begünstigte der Eigenbedarfskündigung muss genannt werden, auch muss dargelegt werden, weshalb oder warum denn nun der Eigenbedarf besteht. Vergessen Sie außerdem nicht, den Mieter auf die Möglichkeiten eines Widerspruchs hinzuweisen.

Die Möglichkeiten, wann Sie als Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen dürfen, richten sich grundsätzlich nach dem Wortlaut des Gesetzes. Wenn Sie als Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen wollen, so mussten sie dies schon immer schriftlich tun.

Bislang reichte es allerdings, wenn Sie Ihrem Mieter mitteilten “hiermit kündige ich das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund”. Eine Begründung konnte auch noch im Prozess nachgeholt werden, wenn sich der Mieter gegen die fristlose Kündigung zur Wehr setzte und nicht auszog.

Dies ist jetzt anders. Nach § 569 Abs. 4 BGB müssen sowohl Mieter als auch Vermieter im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund den zur Kündigung führenden wichtigen Grund im Kündigungsschreiben angeben. Als wichtigen Grund definiert der Gesetzgeber hier alle Umstände, die unter „Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls“ und unter „Abwägung der beiderseitigen Interessen“, ein Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht zumutbar machen.

Diese Gründe reichen für eine fristlose Kündigung

• Überlassen Sie dem Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig oder schränken Sie den „vertragsgemäßen Gebrauch“ ein, kann er Ihnen gegenüber fristlos kündigen.
• Haben Sie wirksam vereinbart, dass eine Überlassung an Dritte (Untervermietung) nicht gestattet ist, dann werden Ihre Rechte hierdurch „in erheblichem Maße“ verletzt, sodass Sie notfalls die Reißleine ziehen können.
• Hat der Mieter die Mietzahlung für zwei aufeinander folgende Termine versäumt und selbst zu vertreten, oder haben sich insgesamt Rückstände in Höhe von mindestens zwei Monatsbeträgen angehäuft, rechtfertigt das die fristlose Kündigung. Allerdings wird sie unwirksam, wenn der Verzug vom Mieter ausgeglichen wurde (vor Fristende). Auch in den Fällen, wo der Mieter aufrechnen kann (Mietmängel, mit deren Beseitigung Sie im Verzug sind), könnte die fristlose Kündigung unwirksam werden.

Formvorschriften unbedingt einhalten

Das Gesetz sieht die Schriftform bei fristlosen Kündigungen vor. Versenden Sie etwa ein Fax, dann greift die sich daraus ergebende Frist erst dann, wenn dem Mieter das Original zugeht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juli 1997, Az. VIII ZR 244/96).

Haben Sie die Verwaltung einem Bevollmächtigten übertragen, so muss er die Vollmachtsurkunde im Original vorlegen. Ist allerdings hinlänglich bekannt, dass alle Willenserklärungen durch den Hausverwalter erfolgen, reicht nach weitläufiger Auffassung die Kopie aus. Unwirksam wird sie aber allein durch fehlen der korrekten Vollmacht nicht. Nur wenn sich Ihr Mieter auf § 174 BGB beruft, indem er die Kündigung unverzüglich zurückweist, wird sie unwirksam. Das LG München II hat geurteilt, dass eine Woche nach fristgerechtem Zugang der Kündigung ausreichend ist (vgl. WuM 1995, 478).