Der Vermittlungsausschuss von Bundestag und Bundesrat hat das » Gesetz zur Durchführung des Zensus im Jahr 2021 beraten und sich über Änderungen verständigt. Beide Kammern haben dem Papier anschließend zugestimmt. Während es den Ländern vorrangig um eine Finanzzuweisung von mindestens 415 Millionen Euro vom Bund ging, hatte sich der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV Deutschland) für inhaltliche Nachbesserungen zugunsten von Immobilienverwaltungen eingesetzt.
Im Frühjahr 2019 zeigte der VDIV Deutschland in einer ausführlichen » Stellungnahme zum Entwurf des Zensusgesetzes dessen erhebliche Schwächen auf. Erfreulicherweise konnte er die Aufnahme von Erhebungsdaten zum „energetischen Zustand“ im Merkmalskatalog für die Gebäude- und Wohnungszählung verhindern. Keinen Eingang in den Gesetzestext fand bedauerlicherweise die klare Abgrenzung der verschiedenen Auskunftspflichtigen.
Problem der doppelten Datenübermittlung
Immobilienverwalter verfügen anders als Bestandshalter in der Regel nicht über alle Informationen zu Gebäuden und Wohnungen. Das Problem wird bei Eigentumswohnungsanlagen deutlich: Der Wohnungseigentumsverwalter (WEG-Verwalter) verfügt nur über die Gebäudedaten. Über die Wohnungsdaten kann er meist keine Angaben treffen, da er nur für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und nicht für die des Sondereigentums zuständig ist. Fragen nach der Nettokaltmiete oder den sogenannten Hilfsdaten zu den Wohnungsnutzern kann er somit nicht beantworten. Die jeweiligen Eigentümer werden deshalb, so der Sachstand, durch die statistischen Landesämter direkt angeschrieben und aufgefordert, die fehlenden Informationen zu melden. Das Problem: Nach gegenwärtigem Kenntnisstand nehmen die Ämter bei den einzelnen Wohnungseigentümern erneut eine vollständige Datenabfrage vor. Dabei wird nicht berücksichtigt, dass der WEG-Verwalter bereits die Gebäudedaten übermittelt hat.
Folgendes Szenario ist zu befürchten: Die entsprechenden Eigentümer werden – selbst wenn ihr Verwalter sie informiert hat, dass die Gebäudedaten bereits von ihm übermittelt wurden – versuchen, sämtliche Fragen zu beantworten. Die erforderlichen Daten werden sie oftmals bei der WEG-Verwaltung abfordern, was dort zu erheblichem Kommunikationsaufwand führt. Oder aber ihre Angaben sind unvollständig, weil zum Beispiel der Energieträger nicht bekannt ist. Im schlimmsten Falle sind sie falsch, weil die Wohnungseigentümer das Baujahr und die Gesamtanzahl der Wohnungseinheiten nicht kennen oder nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten ebenfalls angeben. Ein Datenchaos wäre die Folge, das im schlimmsten Fall zur Minderung der Aussagekraft der Erhebung führt.
Zeit nutzen und Vergütung klären
Der VDIV Deutschland hat daher seinen Landesverbänden Musterschreiben für die statistischen Landesämter übermittelt. Darin werden die zuständigen Behörden aufgefordert, entsprechende Anpassungen bei den Programmierungen für die Datenerfassung vorzunehmen. Ziel ist es, bei Wohnungseigentümergemeinschaften eine empfängergerecht differenzierte Erhebung der Gebäude- und Wohnungsdaten sicherzustellen. Fest steht: Der Zensus 2021 ist für WEG-Verwaltungen mit erheblichem Zeit- und Personalaufwand verbunden. Der VDIV Deutschland rät Immobilienverwaltungen daher, sich rechtzeitig mit dem Inhalt des Gesetzes zu beschäftigen und Beschlüsse zur Vergütung des zusätzlichen Arbeitsaufwands vorzubereiten. Denn der Zensusstichtag 16. Mai 2021 wird nicht verschoben.
Der VDIV Deutschland wird seinen Landesverbänden eine Handlungsempfehlung zur Verfügung stellen. Sie umfasst Hinweise zur Kalkulation der Verwaltervergütung, Musterbeschlüsse für Wohnungseigentümer und Mustervereinbarungen zur Ergänzung von Mietverwaltungsverträgen sowie Mustertexte für die Datenschutzinformation gegenüber Wohnungseigentümern und Mietern.
Übrigens: Die Bundesländer waren mit ihrer Forderung nach finanzieller Unterstützung erfolgreich. Sie erhalten vom Bund insgesamt 300 Millionen Euro für die ihnen durch Vorbereitung und Durchführung der Volkszählung entstehenden Kosten.
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