Ende März wurde das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht″ beschlossen. Dieses enthält auch temporär geltende Sonderregelungen zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG), um die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften und Immobilienverwaltungen zu gewährleisten. Doch reichen die beschlossenen Maßnahmen tatsächlich aus? Sind Verwaltungen und Eigentümer damit auf der rechtssicheren Seite und vor allem wie wird sich das Aussetzen von aktuellen Präsenzversammlungen auf die späteren Quartale im Jahr auswirken?
Klar ist sicherlich, dass wir alle Maßnahmen treffen dürfen, die zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlich sind. Dies betrifft die normalen Instandsetzungen und Instandhaltungen. Der Verwaltungsbeirat kann mit in die Entscheidungsfindung eingebunden werden, aber im Nachhinein wird sicherlich der Verwalter für die getroffenen Entscheidungen seinen Kopf hinhalten müssen.
Wenn nun größere, nicht aufschiebbare Sanierungen anstehen, wird es schwieriger, da diese in der Regel mehrere Entscheidungen beinhalten. Die Findungsphase ist sicherlich in einem solchen Fall schon von den Eigentümern per Beschluss abgeschlossen. Dann stehen die Auswahl und Beauftragung eines Architekten und der Baumaßnahmen an. Das ist meistens aber noch nicht alles. Die Maßnahmen müssen in der Regel auch finanziert werden. Wenn die Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, ist eine Entscheidung zu treffen, ob eine Sonderumlage hierfür genutzt werden soll oder ob sogar eine Finanzierung aufgenommen werden muss.
Diese Entscheidungen beinhalten die aktuellen Sonderregelungen nicht. Also was ist zu tun? Eine Entscheidung muss von den Eigentümern getroffen werden. Dies ist aber nur über einen Beschluss möglich. Aber wie soll dies bei dem zurzeit herrschenden Versammlungsverbot funktionieren? Das WEG gibt uns hierzu die Möglichkeit, einen Umlaufbeschluss zu fassen. Dieser muss aber allstimmig und in Schriftform ergehen. Dieses Verfahren funktioniert vielleicht in kleineren Gemeinschaften, aber in mittleren und größeren auf gar keinen Fall.
Also doch eine Versammlung, aber wie? Meiner Auffassung nach kann eine Versammlung nur mit Vollmachten durchgeführt werden, so dass kein Eigentümer anwesend ist. Das wäre grundsätzlich rechtens, allerdings fehlt das Recht jedes einzelnen Eigentümers auf Aussprache und Meinungsaustausch. Die Verweigerung dieses Rechts führt zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse. Damit ist dem Verwalter dann auch nicht geholfen. Vielleicht ist dies aber ein Vehikel für Gemeinschaften, die harmonisch und konstruktiv miteinander umgehen. Aber das ist nicht die Regel. Also wie soll der Verwalter einen Meinungsaustausch ermöglichen?
Immer wieder ist das Thema „Online-Versammlung″ in aller Munde. Doch auch dies entspricht nicht dem WEG und führt somit auch zur Anfechtbarkeit. Folgender Lösungsvorschlag funktioniert aber in unserer Verwaltung: Wir laden die Eigentümer mit einer 14-tägigen Ladungsfrist zu einem Aussprachetermin per Telefon und/oder Videokonferenz ein. Der Zeitpunkt der Konferenz sollte der in einem „normalen″ Wirtschaftsjahr festgelegte Zeitpunkt der Versammlung sein. Somit haben die Eigentümer die Möglichkeit, die Unterlagen vorab ordnungsgemäß zu sichten und sich bei diesem Termin auszutauschen. Wichtig ist, dass dieser Termin nicht der Termin der Eigentümerversammlung ist und dass dort auch keine Beschlüsse gefasst werden. Es ist eine reine Informationsveranstaltung, bei der der gesetzlich vorgeschriebene Meinungsaustausch stattfindet. Mit der Einladung zur Informationsveranstaltung laden wir gleichzeitig zur Vollmachtversammlung, die ein paar Tage später stattfindet, ein. Somit können die Eigentümer mit oder ohne Teilnahme an der Informationsveranstaltung die Vollmacht zur Vertretung an den Verwalter erteilen. Möchte ein Eigentümer zunächst den Meinungsaustausch abwarten, ist dann die Übersendung der Vollmacht noch zwischen Informationsveranstaltung und Eigentümerversammlung möglich.
Bei dieser Vorgehensweise sind alle Rechte des Eigentümers gewahrt, und es wird eine ordnungsgemäße Versammlung durchgeführt. Der Verwalter hat somit alles getan, um dem Gesetz nachzukommen und die zwingend erforderlichen Beschlüsse herbei zu führen. Selbstverständlich sollte der Verwalter trotzdem auf die Anfechtbarkeit hinweisen. Ob die WEG-Kammern an den Gerichten zustimmen, dass diese Vorgehensweise ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, bleibt abzuwarten. Auf jeden Fall kann uns keine Untätigkeit vorgeworfen werden. Der Verwalter hat alles getan, um eine ordnungsgemäße Beschlussfassung herbei zu führen. Es bleibt zu hoffen, dass sich die Politik noch durchringt auch die Möglichkeit von online-Eigentümerversammlungen gesetzlich einzuführen, denn die „Nach-Corona-Zeit″ wird uns digitaler gemacht haben – Verwalter und Eigentümer.
In diesem Sinne gute Gesundheit.
Ralf Michels
Präsidiumsmitglied des VDIV Deutschland e.V.
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