Stirbt der Mieter, können Familienangehörige oder andere Personen, die mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, nach § 563 BGB in den Mietvertrag eintreten. Nach § 563 BGB Abs. 1 tritt automatisch der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner in den Mietvertrag ein. Ist dieser bereits verstorben, treten an seine Stelle die Kinder, sofern sie in demselben Haushalt wohnten. Besteht daran kein Interesse, muss Ihnen der Eintrittsberechtigte dies innerhalb 1 Monats, gerechnet ab Kenntnis vom Tod des Mieters, mitteilen (§ 563 Abs. 3 Satz 1 BGB). Der Mietvertrag wird dann mit den Erben fortgesetzt.
Beispiel
Ihr Mieter lebt mit seiner Lebensgefährtin in Ihrer Wohnung. Ihr Mieter stirbt am 10.6., wovon die Lebensgefährtin noch am gleichen Tag erfährt. Erbe Ihres Mieters ist sein einziger Sohn. Die Lebensgefährtin muss Ihnen bis zum 10.7. mitteilen, ob sie das Mietverhältnis mit Ihnen fortsetzen will. Will sie das nicht, setzt sich Ihr Mietvertrag mit dem Erben Ihres verstorbenen Mieters – also seinem Sohn – fort. Nach diesem Grundsatz kann auch jeder für sich genommen eine Erklärung abgeben, wenn mehrere Kinder vorhanden sind.
Gegen einen neuen Vertragspartner können Sie sich wehren
Angenommen Sie selbst sind nun gar nicht damit einverstanden, dass die Lebensgefährtin in den Vertrag eintritt.
Sie können ihr innerhalb eines weiteren Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Allerdings muss dafür in der Person der Lebensgefährtin ein wichtiger Grund vorliegen.
Beispiel
Die Lebensgefährtin Ihres verstorbenen Mieters ist Alkoholikerin. Sie hat schon öfter in der Vergangenheit den Hausfrieden massiv gestört. Das Mietverhältnis mit Ihrem verstorbenen Mieter dauerte 4 Jahre. Hier empfiehlt es sich jedoch, diesen „wichtigen Grund“ ausreichend nachzuweisen. Als Anhaltspunkte könnten mehrere Abmahnungen (Schriftform) helfen. Auch können Sie sich nicht auf eine abweichende Regelung im Mietvertrag beziehen, denn nach § 563 Abs. 5 BGB sind solche Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters unwirksam.
Die Lebensgefährtin teilt Ihnen am 8.7. mit, dass sie in das Mietverhältnis eintritt: Sie können bis zum 8.8. (Ablauf der Monats-Frist) mit 3-monatiger Frist kündigen. Das wäre zum 30.11.
Gegenüber Mitmietern haben Sie kein Sonderkündigungsrecht
Ist die Lebensgefährtin Mitmieterin, kann sie selbst innerhalb 1 Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich – also unter Einhaltung der 3-monatigen Frist – kündigen. Sie als Vermieter haben in diesem Fall allerdings kein Sonderkündigungsrecht (§ 563 a BGB).
Der Erbe wird Ihr neuer Mieter
Liegt keine dieser Alternativen vor, setzt sich das Mietverhältnis mit dem Erben fort (§ 564 BGB). Dann können sowohl der Erbe als auch Sie als Vermieter das Mietverhältnis innerhalb 1 Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und bei fehlendem Eintritt des Eintrittsberechtigten bzw. Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Alle Erben müssen unterzeichnen, notfalls sollten Sie sich für fehlende Unterschriften eine Originalvollmacht vorlegen lassen. Danach gilt für den oder die neuen Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist, also bis zum dritten Werktag und dann mit Mietende zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt des Schreibens.
Als Vermieter sollten Sie wissen, dass sowohl die sogenannten Eintrittsberechtigten (Lebenspartner, Ehepartner, nahe Verwandte) als auch die Erben das Mietverhältnis fortführen können. Und zwar zu den bisherigen Konditionen. Das Ganze ist unabhängig von der expliziten Erklärung dieser beiden Gruppen, vielmehr wird der Mietvertrag automatisch übernommen.
Erben treten mit allen Rechten und Pflichten ein
Wird das Mietverhältnis von den Erben übernommen, so gelten automatisch alle im Mietvertrag genannten Rechte und Pflichten. Im Zweifelsfall müssen sie also auch für Schäden an der Wohnung nach den jeweiligen Grundsätzen aufkommen oder eine Renovierung durchführen, sofern die Klauseln wirksam sind.
Bezüglich der Mietzahlung ist zu beachten, dass die Erben diese grundsätzlich aus dem Nachlass zahlen müssen. Ihre Ansprüche gehen also in jedem Fall in die sogenannten „Nachlassverbindlichkeiten“ ein. Probleme kann es jedoch geben, wenn der Nachlass so niedrig ist, dass die Forderungen diesen übersteigen. Erben haben dann das Recht, die Haftung voll auf den Nachlass zu beschränken.
