An den Nebenkosten reiben sich regelmäßig Mieter und Vermieter. Der eine will möglichst alle auftretenden Kosten anteilig berechnen, der andere misstraut dem Ganzen und achtet auf jede Ungenauigkeit.
Was vorher schon weitgehend üblich war, steht jetzt auch im Gesetz. § 556 BGB stellt klar, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des § 27 der II. Berechnungsverordnung trägt. Diese Rechtsverordnung soll die Wirtschaftlichkeit von Wohnungen erhöhen und ist seit der ursprünglichen Fassung vom 1. November 1957 eng an den sozialen Wohnungsbau und den steuerbegünstigten freien Wohnungsbau gekoppelt.
Eine solche Vereinbarung sollten Sie als Vermieter grundsätzlich immer abschließen, da bei erfahrungsgemäß kontinuierlich steigenden Betriebskosten die Wirtschaftlichkeit der Vermietung nicht mehr gewährleistet wäre. Vor dem Hintergrund der stark wachsenden Kosten und der natürlichen Begrenzung durch Höchstsätze kann diese pauschale Empfehlung aber nur für einen kleinen Teil der Wohnungen gelten. Abgeschafft wurden vor allem der § 27 der II. Berechnungsverordnung und Anlage 3 hierzu. Haben Sie noch gültige Altverträge, ändert sich für Sie als Vermieter nichts. Neu ist lediglich, dass die Eichkosten beim Wasser- und Heizverbrauch allein umlagefähig sind oder Trocken- sowie Bügelanlagen umgelegt werden können. Außerdem dürfen die Kosten von Müllschluckern hinzugerechnet werden. Ausdrücklich hält das Gesetz jedoch fest, dass weitere als die in § 27 der II. Berechnungsverordnung genannten Betriebskosten nicht vom Mieter getragen werden müssen.
Auf die Einhaltung von Formalien kommt es an
Allgemein bekannt dürfte sein, dass Nebenkostenabrechnungen seinen Mietern grundsätzlich binnen Jahresfrist vorgelegt werden müssen. Verpasst man diese oder andere Fristen, können Ansprüche schlicht verjährt sein. Zeit rausschlagen geht heutzutage also zwangsläufig nach hinten los, denn anders sieht es bei pünktlich vorgelegten Abrechnungen aus. Hier räumt das Gesetz eine Verjährungsfrist von drei Jahren ein. Heißt also im Klartext, dass alle früheren Abrechnungen mitunter zugunsten des Vermieters wirksam sein können, wenn Ihr Mieter nicht rechtzeitig reagiert.
17 Arten von umlagefähigen Betriebskosten kennt das Gesetz
Insgesamt 17 verschiedene Betriebskosten sind laut der Betriebskostenverordnung umlagefähig. Vom Mieter getragen werden müssen sie aber nur dann, wenn sie auch tatsächlich im Mietvertrag aufgelistet und damit die Kostenübernahme vereinbart wurde. Neben den Abgaben für Grundsteuer, Wasser-, Abwasser- und Heizkosten, zählen hierzu auch Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr oder die regelmäßige Gartenpflege. Explizit nicht umlegen dürfen Sie unter anderem die Kosten für eine Hausverwaltung oder den Aufwand von Instandsetzungsrücklagen. Auch “rein vorsorglich“ abgeschlossene Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherungen sind Ihr eigen Brot, wenn sie auch in manchen Fällen berechtigt sind.
