Geht es um die ordnungsgemäße Beteiligung des Mieters an den gestiegenen Kapitalkosten, waren vor der Mietrechtsreform bestimmte Voraussetzungen einzuhalten.
Nach § 5 MHG waren Sie als Vermieter bislang berechtigt, Erhöhungen der Kapitalkosten infolge der Erhöhung des Zinssatzes aus einem dinglich gesicherten Darlehen unter bestimmten Voraussetzungen anteilig auf Ihre Mieter umzulegen. § 558 Abs. 3 BGB regelt eindeutig, dass die Höhe beziehungsweise Berechnung der Kappungsgrenze so vorzunehmen ist, dass „Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560“ hierbei außen vor bleiben. Wollten Sie also aufgrund einer Modernisierung oder einer Betriebskostensteigerung eine höhere Miete herausschlagen, ging das nur unter anderen Voraussetzungen.
Nach dem Inkrafttreten der Mietreform zum 1. 9. 2001 ist eine solche Erhöhung grundsätzlich nicht mehr möglich.
Keinen Einfluss auf Kappungsgrenze
Nach gängiger Rechtsprechung des BGH hat die Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten keinen Einfluss auf die Berechnung der Kappungsgrenze. Prinzipiell gelten daher die Grundsätze wie bei jeder anderen Mieterhöhung auch. Besonders beachten sollten Sie, dass explizit auch ehemals preisgebundene Wohnungen unter diese Rechtsauffassung fallen. So ist es irrelevant, ob eine solche Mieterhöhung während der Zeit der Preisbindung erfolgte (vgl. BGH, Urteil vom 28. April 2004, Az. VIII ZR 177/03 sowie 178/03 = WuM 2004, 345).
Möglichkeiten zur Mieterhöhung bei Betriebskostenanstieg
Diese Mieterhöhung ist nur dann möglich, wenn Sie im Mietvertrag wirksam vereinbart haben, dass gestiegene Betriebskosten auch entsprechend umgelegt werden können. In den Fällen, wo parallel Nebenkosten gezahlt werden, unabhängig ob als Vorauszahlung oder Pauschale, geht das nicht. Anders sieht es dort aus, wo sich aus der form- und fristgerecht zugestellten Nebenkostenabrechnung eine Nachzahlung ergibt. Oftmals, weil die Vorauszahlung zu gering kalkuliert wurde.
