Wie viele Löcher sind legitim?
Bevor Sie wegen Dübellöchern in Ihrem Bad vor Gericht ziehen, bedenken Sie bitte Folgendes: Nicht wegen jedem Loch das Ihr Mieter in Ihre schöne neue Fliesen bohrt, steht Ihnen Schadenersatz zu.
Jeder Fall muss einzeln betrachtet werden, wie auch die vielen Urteile zu Klauseln über Schönheitsreparaturen deutlich machen. Auch spielen Faktoren wie der generelle Zustand der Wohneinheit und Regelungen im Vertrag eine Rolle. Prinzipiell aber gilt: Wann und wie viele Löcher er bohren darf, regelt kein Gesetz. Sie können sich lediglich an dazu ergangenen Urteilen orientieren. Alles hängt also vom jeweiligen Einzelfall ab!
14 Löcher im Bad: Alles noch vertragsgemäß!
Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass Ihr Mieter berechtigt ist, Löcher in Ihre Wände zu bohren – auch im Bad! Selbst wenn er die Fliesen dadurch zwangsläufig beschädigt. Die Grenze ist nach Ansicht der Gerichte das verkehrsübliche Maß. Nur zur Veranschaulichung: Das Amtsgericht Kassel entschied, dass 14 Bohrlöcher durchaus noch im Rahmen liegen und noch keine Sachbeschädigung darstellen (Urteil v. 15.3.1996 451 C 7217/95, WM 1996, S. 757).
Die typischen Armaturen sollten Sie unbedingt selbst anbringen
Bewegt sich Ihr Mieter also mit seinen Bohrungen noch im vertragsgemäßem Rahmen, muss er für die Schäden, die er verursacht, keinen Schadenersatz zahlen. Entscheidend ist auch hier jeweils der Einzelfall. Das Bad eines Hamburger Vermieters war mit großer Badewanne, Waschbecken, Toilette und sogar Bidet zwar gut ausgestattet, aber die typischen Armaturen wie z.B. Spiegel, Spiegelkonsole und -lampe fehlten. Ebenso die Handtuchhalter, Vorrichtungen für Zahnputzbecher und die Klorolle. Keine Duschstange, kein Haltegriff für die Badewanne. Deshalb durfte der Mieter munter drauf los bohren (LG Hamburg, Urteil v. 17.5.2001 – 307 S 50/01, WM 2001, S. 359).
Allerdings bedeutet das nicht, dass der Mieter bei Auszug keinerlei Arbeiten durchführen muss. Zumindest unkenntlich verschließen dürfte rechtlich nicht zu beanstanden sein. Schadenersatzpflichtig macht sich ihr Mieter jedoch dann, wenn Fliesen angebohrt werden. In der Praxis können Sie dann jederzeit Ersatz verlangen und darauf hinweisen, dass ab sofort nur noch in die Fugen gebohrt wird. Etwas anders sieht der Fall aus, wenn Wandfliesen überstrichen werden und die Farbe nicht vollständig entfernt werden kann. Der Mieter trägt dann die Kosten und muss neu fliesen. Als Sonderfall gelten sehr alte Fliesen von über 30 Jahren, wo der Mieter das Recht dazu hat, einen Abzug von 50 Prozent mit „Neu für Alt“ vorzunehmen.
Bei guter Ausstattung zieht Ihr Mieter den Schwarzen Peter
Dass es auch anders gehen kann, beweist das Urteil des Landgerichts Göttingen. Der Mieter bohrte und schraubte hier, obwohl die gängigen Installationen bereits vorhanden waren. Er kam auf stattliche 21 Löcher. Diesmal hatte das Gericht ein Einsehen und sprach dem Vermieter Schadenersatz zu. Die Höhe belief sich auf eine Neuverfliesung des Bads. Natürlich abzüglich dem Wertausgleich – neu für alt- (LG Göttingen, Urteil v. 21.9.1988 – 5 S 106/88, ZMR 1990, S. 145).
Aber aufgepasst: Wurde der Mieter nicht explizit zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, dann können Sie daraus auch nicht fordern, Dübellöcher zu verschließen (vgl. Urteil vom 30. November 2006, Az. 33 s 10/06, AG Hamburg; Az. 22 U 97/91, OLG Köln).
Auf unwirksame Klauseln verzichten
Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (Urteil vom 23. Juni 2004, Az. VIII ZA 361/03, BGH) dürfen für Schönheitsreparaturen keine „starren Fristen“ gesetzt werden. Grundsätzlich nicht dazu gehören Teppichböden, Außenanstriche oder das Abziehen von Parkett sowie das Verputzen des Mauerwerks. Als Vermieter sollte man immer den normalen Grad der Abnutzung im Hinterkopf behalten.
Hilfreich ist es, auch aus Gründen der Nachweisbarkeit (Stichwort Wohnungsübergabeprotokoll), alle üblichen Installationen in Küche und Bad zu stellen. Alles was darüber hinaus dann vom Mieter gebohrt und geschraubt wird, gehört nicht zur üblichen Ausstattung und kann eine Schadenersatzpflicht begründen (vgl. Urteil vom 21. September 1988, Az. 5 S 106/88, LG Göttingen).
