Die Möglichkeiten, wann Sie als Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen dürfen, richten sich grundsätzlich nach dem Wortlaut des Gesetzes. Wenn Sie als Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen wollen, so mussten sie dies schon immer schriftlich tun.
Bislang reichte es allerdings, wenn Sie Ihrem Mieter mitteilten “hiermit kündige ich das Mietverhältnis fristlos aus wichtigem Grund”. Eine Begründung konnte auch noch im Prozess nachgeholt werden, wenn sich der Mieter gegen die fristlose Kündigung zur Wehr setzte und nicht auszog.
Dies ist jetzt anders. Nach § 569 Abs. 4 BGB müssen sowohl Mieter als auch Vermieter im Falle einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund den zur Kündigung führenden wichtigen Grund im Kündigungsschreiben angeben. Als wichtigen Grund definiert der Gesetzgeber hier alle Umstände, die unter „Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls“ und unter „Abwägung der beiderseitigen Interessen“, ein Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht zumutbar machen.
Diese Gründe reichen für eine fristlose Kündigung
- Überlassen Sie dem Mieter die Wohnung nicht rechtzeitig oder schränken Sie den „vertragsgemäßen Gebrauch“ ein, kann er Ihnen gegenüber fristlos kündigen.
- Haben Sie wirksam vereinbart, dass eine Überlassung an Dritte (Untervermietung) nicht gestattet ist, dann werden Ihre Rechte hierdurch „in erheblichem Maße“ verletzt, sodass Sie notfalls die Reißleine ziehen können.
- Hat der Mieter die Mietzahlung für zwei aufeinander folgende Termine versäumt und selbst zu vertreten, oder haben sich insgesamt Rückstände in Höhe von mindestens zwei Monatsbeträgen angehäuft, rechtfertigt das die fristlose Kündigung. Allerdings wird sie unwirksam, wenn der Verzug vom Mieter ausgeglichen wurde (vor Fristende). Auch in den Fällen, wo der Mieter aufrechnen kann (Mietmängel, mit deren Beseitigung Sie im Verzug sind), könnte die fristlose Kündigung unwirksam werden.
Formvorschriften unbedingt einhalten
Das Gesetz sieht die Schriftform bei fristlosen Kündigungen vor. Versenden Sie etwa ein Fax, dann greift die sich daraus ergebende Frist erst dann, wenn dem Mieter das Original zugeht (vgl. BGH, Urteil vom 30. Juli 1997, Az. VIII ZR 244/96).
Haben Sie die Verwaltung einem Bevollmächtigten übertragen, so muss er die Vollmachtsurkunde im Original vorlegen. Ist allerdings hinlänglich bekannt, dass alle Willenserklärungen durch den Hausverwalter erfolgen, reicht nach weitläufiger Auffassung die Kopie aus. Unwirksam wird sie aber allein durch fehlen der korrekten Vollmacht nicht. Nur wenn sich Ihr Mieter auf § 174 BGB beruft, indem er die Kündigung unverzüglich zurückweist, wird sie unwirksam. Das LG München II hat geurteilt, dass eine Woche nach fristgerechtem Zugang der Kündigung ausreichend ist (vgl. WuM 1995, 478).
