Gewerblich genutzte Grundstücke dürfen Sie nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres kündigen. Während § 125 BGB bei Wohnraummietverträgen zwingend die Schriftform vorschreibt, was im Falle der Nichtbeachtung zur Nichtigkeit führen würde, sieht der Gesetzgeber bei gewerblich genutztem Grundstück keine Formvorgabe vor.
Im Zweifelsfalle genügt also die mündliche, formlose Kündigung oder auch ein schlüssiges Verhalten Ihres Mieters. Schreibt der Mietvertrag hingegen gewisse Formvorschriften vor, so sind diese vom Mieter auch einzuhalten. Der BGH urteilte am 10. Oktober 2001 (Az. XII ZR 93/99), dass beispielsweise bei für den Autohandel genutzten Grundstücken die Mitteilung genüge, der Vertragshändlervertrag würde nicht fortgeführt. Hieraus ergebe sich zweifelsfrei der notwendige Wille einer Vertragspartei, den Mietvertrag nicht fortzuführen. Juristisch ist dem also nicht viel entgegenzusetzen.
Weiter stellte der BGH klar (NJW 95, 665; BGHZ 101, 276), dass Willenserklärungen (von Ihnen oder dem Mieter) mit Abschluss des Druckvorgangs als zugegangen gelten, wenn sie als Fernschreiben oder per Fax übermittelt wurden. Es empfiehlt sich aufgrund der nahtlosen Weitervermietung allerdings, notfalls Rücksprache zu halten.
Ihr Mieter nutzt Ihr unbebautes Grundstück gewerblich? Dann können Sie immer nur unter Einhaltung der 3-monatigen Kündigungsfrist zum Ablauf eines Kalendervierteljahres kündigen (§ 580 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BGB).
Beispiel
Ihr Mieter – ein Bauunternehmer – nutzt Ihr unbebautes Grundstück als Lagerplatz für Baumaterial. Sie kündigen ihm am 4.7.2013. Ihre Kündigung wird zum 30.9.2013 wirksam. Kündigen Sie bereits am 1.6.2013, wird Ihre Kündigung trotzdem erst zum 30.9.2013 wirksam.
Auf Besonderheiten achten
Bei gewerblich genutzten Grundstücken muss der Kündigung keine Begründung vorangestellt werden. Als Vermieter haben Sie somit das volle Verfügungsrecht über Ihre Grundstücke. Haben Sie Grundstücke mit Mischverhältnissen vermietet, und zwar auf eine bestimmte Zeit hin abgeschlossen (§ 542 Abs. 2 BGB), so muss hier keine gesonderte Kündigung ausgesprochen werden, sofern der gewerbliche Anteil überwiegt.
Haben Sie an mehrere Personen vermietet, die sich etwa in der GbR zusammengeschlossen haben, dann muss gegenüber allen Gesellschaftern gekündigt werden. Anderes gilt nur dann, wenn es einen Gesamtvertreter gibt, der seine Vertretungsmacht nachgewiesen hat.
Einvernehmlich können Sie sich über einen Aufhebungsvertrag mit Ihrem Mieter einigen, bei langfristigen Verträgen kann dies aber Probleme bereiten. Sollte eine weitere Nutzung unzumutbar sein, so muss dem Mieter nach § 540 BGB angeboten werden, durch eine Untervermietung das Vertragsverhältnis aufrecht zu halten. Andererseits hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, wenn Sie Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ankündigen.
