Die Kündigung von Wohnraum ist in Deutschland eng an gesetzliche Regelungen und Vorschriften geknüpft. So wird zwischen einer ordentlichen, einer außerordentlichen oder einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unterschieden. Für Sie und Ihren Mieter gelten verschiedene Fristen, welche Sie hier vorfinden.
Sie und Ihr Mieter können grundsätzlich nur kündigen, wenn Sie die gesetzlichen Fristen einhalten. Sie als Vermieter benötigen zudem einen Kündigungsgrund. Außerdem gilt für den Vermieter die Faustregel: Je länger das Mietverhältnis gedauert hat, umso länger ist die Kündigungsfrist.
Der Mieter kann nicht immer mit der 3-Monats-Frist kündigen
Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt seit dem 1.9.2001 nur 3 Monate – ganz gleich, wie lange der Mietvertrag schon besteht. Durch diese Mietrechtsreform können beispielsweise auch günstigere Kündigungsfristen für Mieter vereinbart werden. Wichtig ist dabei allerdings, dass solche Fristen grundsätzlich nur zugunsten des Mieters vereinbart werden können. Sie müssen sich weiterhin an die gesetzlichen Fristen halten.
Lediglich für Altmietverträge, die noch vor dem 1.9.2001 abgeschlossen, aber vor dem 1.6.2005 gekündigt wurden, können noch die alten, längeren Kündigungsfristen gelten (BGH-Urteil v. 18.6.2003). Voraussetzung ist, dass Sie noch den Wortlaut der alten Kündigungsfristen wortwörtlich bzw. sinngemäß im Mietvertrag stehen haben. Dies gilt aber nur noch für Kündigungen, die Ihnen bis zum 31.5.2005 zugegangen sind. Seit dem 1.6.2005 gilt eine neue Übergangsregelung. Danach gelten die alten Kündigungsfristen für Altmietverträge nur noch, wenn sie individuell ausgehandelt wurden und der Mieter nach dem 1.6.2005 gekündigt hat.
Neue Mietverträge kann der Mieter mit 3-Monats-Frist kündigen
Bei Neumietverträgen ist es so: Für den Mieter gilt immer die kürzere 3-Monats-Frist. Für Sie als Vermieter gilt die 3-Monats-Frist nur, wenn Ihr Mietvertrag nicht länger als 5 Jahre besteht. 6 Monate beträgt Ihre Kündigungsfrist als Vermieter, wenn Ihr Mietvertrag bereits über 5 Jahre besteht. Ab 8 Jahren müssen Sie sogar eine Kündigungsfrist von 9 Monaten einhalten (§ 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach § 568 Abs. 1 BGB muss eine ordentliche Kündigung immer in Schriftform erklärt werden. Darauf darf die persönliche Unterschrift nicht fehlen. Auch müssen Sie darauf achten, gerade bei Wohngemeinschaften, jeden einzelnen Mieter anzusprechen. Außerdem gibt es Kündigungssperrfristen einzuhalten, wenn Sie die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist dann erst nach drei Jahren möglich, und zwar nach dem maßgeblichen Grundbucheintrag. Vereinzelt gelten kommunal oder regional andere Fristen, weil Städte und Gemeinden durch eine Rechtsverordnung eigene Regelungen fixieren können.
Ihre Kündigung muss spätestens am 3. Werktag zugehen
Ihre schriftliche Kündigung muss Ihrem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen. Liegt Ihre Kündigung dagegen erst am 4. Werktag im Briefkasten Ihres Mieters, verschiebt sich der Auszugstermin um 1 Monat. Im Gegensatz zum Mieter, welcher „grundlos“ nach gesetzlicher Frist kündigen kann, müssen Sie die Kündigungsgründe immer darlegen. Handelt der Mieter immer vertragsgemäß, brauchen Sie ein „berechtigtes Interesse“ nach § 573 Abs. 1 BGB. Dieses „berechtigte Interesse“ kann aber nicht dann vorliegen, wenn die Unrentabilität der Immobilie darin besteht, weil sie zu einem weit überdurchschnittlichen Preis gekauft wurde. So jedenfalls urteilte das Landgericht Kiel in einem Einzelfall.
Beispiel
Ihr Mieter wohnt bereits 8 Jahre in Ihrer Wohnung. In Ihrem Mietvertrag stehen in einer Klausel die alten Kündigungsfristen sinngemäß drin. Am 3.12.2013 findet Ihr Mieter Ihre Kündigung in seinem Briefkasten. Ihr Mietvertrag endet somit nach Ablauf der 3-monatigen Kündigungsfrist – am 28.2.2014.
Wichtig für Ihre Fristberechnung
Der Samstag zählt grundsätzlich als Werktag. Das gilt laut neuestem BGH-Urteil sogar, wenn der 3. Werktag auf einen Samstag fällt (BGH-Urteil v. 17.2.2005 – III ZR 172/04). Diese Karenzzeit gilt sowohl für Mieter als auch Vermieter. Es ist grundsätzlich erlaubt, die Kündigungsfristen für Sie als Vermieter zu verlängern. So ist es kein Problem, bereits in den ersten Jahren der Vermietung eine Kündigungsfrist von sechs oder mehr Monaten zu vereinbaren (vgl. OLG Zweibrücken, RE WuM 1990, 8).
