Das Gewerbemietrecht unterscheidet sich in vielen Punkten vom gängigen Wohnmietrecht. Der Gesetzgeber gibt Ihnen als Vermieter weitaus weniger Vorgaben, sodass etwa Vertragsbestandteile zulasten des Mieters leichter umgesetzt werden können. Genaueres zu Kündigungsfristen bei Gewerberäumen regelt zunächst § 580 BGB. Bei Gewerberäumen beläuft sich Ihre Kündigungsfrist auf mindestens 6 und maximal 9 Monate, je nach Kündigungszeitpunkt.
Nach § 580 a Abs. 2 BGB können Sie oder Ihr Mieter den Gewerberaum-Mietvertrag spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres für den Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündigen. Also mit einer 6-monatigen Kündigungsfrist zum Kalendervierteljahr. Ihre Kündigungsfrist beläuft sich damit praktisch auf mindestens 6 und maximal 9 Monate.
Formvorschriften beachten
- Grundsätzlich gilt, dass die ordentliche Kündigung im Gewerbemietrecht keine Begründung voraussetzt. Zwar empfiehlt es sich in einigen Gründen, etwa bei längeren Mietverhältnissen oder vermischten Nutzungen auf einem Grundstück, diesen Schritt zu begründen. Tatsache ist jedoch, dass selbst eine fristlose Kündigung ohne Begründung statthaft sein kann (vgl. BGH, NJW 1980, 777).
- Streitigkeiten gibt es häufig dann, wenn der Vertragszweck nicht eindeutig aus dem Mietvertrag hervorgeht. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main entschied beispielsweise, dass allein die „Titulierung des Vertrages nicht unbedingt maßgebend“ sei (vgl. ZMR 2011, 119). Im Klartext heißt das, dass Wohnzwecke sowie gewerbliche Interessen genau abzugrenzen sind.
Beispiel
Ihre Kündigung liegt bei Ihrem Mieter am 5.10.2012 im Briefkasten. Sie wird zum 31.3.2013 wirksam. Liegt Ihre Kündigung allerdings erst am 6.10.2012 im Briefkasten Ihres Mieters, wird sie erst zum 30.6.2013 wirksam. Beachten Sie hierbei, dass im Gewerbemietrecht explizit auch der Samstag als Werktag gilt (vgl. BGH, NJW 2005, 2154). Ausnahmen gibt es nur dann, wenn das Fristende selbst auf einen Samstag fällt – hier verlängert es sich bis zum folgenden Montag.
Auch gibt es ein Sonderkündigungsrecht, welches Vermieter bei Verträgen mit einer Laufzeit von über 30 Jahren nutzen können. Hier kann, und zwar von beiden Seiten, nach § 544 BGB mit der jeweils geltenden gesetzlichen Frist gekündigt werden. Der BGH urteilte allerdings, dass bei sogenannten Kettenmietverträgen, diese Regelungen nicht anzuwenden sind (vgl. BGH, NJW 1996, 2028). Solche Mietverträge liegen dann vor, wenn zunächst ein kürzerer Zeitraum vereinbart wurde, die tatsächliche Mietdauer daraufhin fortlaufend verlängert wird und die 30-Jahres-Grenze überschritten wird. Auch in solchen Fällen, wo Mietverträge nach § 544 Abs. 2 BGB für die „Dauer der Lebenszeit“ abgeschlossen wurden, kann keine Seite ein Sonderkündigungsrecht wahrnehmen.
