Die Kündigungsfristen bei Mietverträgen werden durch Gesetze geregelt, in einigen Fällen gelten Sonderregelungen (Sozialer Wohnungsbau) oder gar keine Fristen (vor allem Gewerbeflächen). Trotz allem führt dieser Punkt häufig zu Streit, den Mieter gern zulasten des Vermieters auslegen. Wir möchten Ihnen die wesentlichen Punkte in diesem Beitrag erläutern.
Drei Monate vorher kündigen
Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum sah § 565 Abs. 2 BGB vor, dass eine Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig war, nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängerte sich die Kündigungsfrist um jeweils 3 Monate.
Die neue Regelung in § 573 c BGB hält zunächst daran fest, dass die Kündigung sowohl für den Mieter als auch für Sie als Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, für Sie als Vermieter verlängert sich diese Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums jedoch um jeweils 3 Monate. Das bedeutet, dass bei einem seit 8 Jahren bestehenden Mietverhältnis Ihr Mieter zwar mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann, Sie als Vermieter jedoch eine Kündigungsfrist von 9 Monaten haben.
Eine Begründung muss von Ihnen als Vermieter grundsätzlich angegeben werden, wenn auch der Mieter ohne Begründung kündigen darf. Sie dürfen dem Mieter sogar entgegenkommen und eine kürzere Frist einräumen. Für Sie selbst gilt jedoch weiterhin das was im Gesetz steht. Zu unterscheiden ist die Kündigung aus wichtigem Grund, denn wenn sich Ihr Mieter nichts zu Schulden hat kommen lassen, sind dem Ganzen enge Grenzen gesetzt:
- Im Falle des Eigenbedarfs müssen Sie notfalls nachweisen, dass tatsächlich Eigenbedarf besteht. Ob für Sie selbst oder ein nahestehendes Familienmitglied der Wohnraum benötigt wird, ist irrelevant. Allerdings setzt das Gesetz voraus, dass Sie die „berechtigten Interessen“ des Mieters wahren.
- Auch dann, wenn Sie an der „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ Ihrer Immobilie gehindert werden, kann dies als Kündigungsgrund ausreichen. Wichtig ist hierbei, dass in der Begründung erläutert wird, auf welche Umstände Sie sich beziehen.
Sonderbedingungen beachten
Etwas anders sieht es bei Zeitmietverträgen aus, wo sich Mieter und Vermieter grundsätzlich an die im Vertrag genannten Fristen halten müssen. Ausnahmen bestätigen in diesem Fall die Regel: Nur dann, wenn im Vertrag nicht explizit auf die Befristung hingewiesen wird, gelten die bekannten Kündigungsfristen für unbefristete Mietverträge.
Im Vorteil sind Sie außerdem, wenn Sie eine Einliegerwohnung vermieten oder ein Zweifamilienhaus, in welchem Sie selbst wohnen. Hier sollten Sie die Regelungen der bei uns erhältlichen Muster-Mietverträge beachten.
Härtefälle möglich
Der Mieter hat das Recht zum Widerspruch, dieser muss zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist in schriftlicher Form erhoben werden. Als anerkannte Härtefälle gelten vor allem eine fortgeschrittene Schwangerschaft oder eine drohende Obdachlosigkeit. Es sollte im Einzelfall entschieden und abgewogen werden.
