Klassischerweise regelt man im Mietvertrag, dass bestimmte Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Näheres regelt die Betriebskostenverordnung, die derzeit 17 verschiedene Kostenarten kennt. Die Betriebskosten einer leer stehenden Wohnung trägt der Vermieter. Er darf sie nicht auf die vermieteten Wohnungen umlegen.
Der § 556a BGB regelt hier, dass grundsätzlich „nach dem Anteil der Wohnfläche“ umzulegen ist. Bereits 2006 urteilte der Bundesgerichtshof, dass Betriebskosten im Falle eines Leerstandes grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind (vgl. Urteil vom 31. Mai 2006, Az. VIII ZR 159/05). Wenn man also davon ausging, dass die Betriebskosten nach der Wohnfläche berechnet werden (inklusive Leerstand), befand man sich damit auf dem Holzweg.
Argumentiert wurde, dass man als Vermieter das alleinige Vermietungsrisiko trage, und damit zugleich das Risiko von Leerstand. Auch gibt es bei verbrauchsabhängigen Betriebskosten gewisse Dinge zu beachten, da im Leerstand ja typischerweise kein Verbrauch feststellbar ist. Hier sind natürliche Fixkosten unabhängig vom Verbrauch gegeben, wobei der Bundesgerichtshof entschieden hat, dass ein geringfügiger Leerstand von Mietern zu tragen sei (vgl. Az. VIII ZR 183/09).
In diesem Fall hatte es in einer leer stehenden Wohnung einen Rohrbruch gegeben, in dessen Folge die Wasserkosten in die Höhe schnellten. Diese wollte der Eigentümer durch Änderung des Umlageschlüssels auf alle im Haus verbliebenen Mieter abwälzen, was das Gericht untersagte.
AG Weißenfels – 1 C 127/03
Möglichkeiten der Umlage auf Mieter
Immer wieder haben Vermieter versucht, durch eine Änderung des Umlageschlüssels die Kosten für den Leerstand auf die Mieter umzulegen. Will man etwa auf eine personenabhängige Berechnung umsteigen, so bedarf es hierfür einer Vertragsänderung. Die können Sie nur durchführen, wenn beide Seiten dem zustimmen. Andererseits gilt § 313 BGB, eine sogenannte „Störung der Geschäftsgrundlage“, sodass Sie einseitig den Umlageschlüssel verändern können, wenn die Kosten für den Leerstand Sie in „unzumutbarer Weise“ belasten. Gerichte gehen größtenteils bei Leerstandsquoten zwischen 15 und 30 Prozent von einer solchen „Störung der Geschäftsgrundlage“ aus.
Änderungsvorbehalte können gültig sein
Falsche Klauseln führen zur Unwirksamkeit von Teilen des Mietvertrages, sodass es grundsätzlich hilfreich ist, auf die beispielsweise bei ImmobilienScout24 kostenlos angebotenen Muster-Mietverträge und Dokumente zurückzugreifen.
Änderungsvorbehalte können Sie allerdings nur in individuell ausgehandelten Verträgen durchsetzen. Wichtig ist, dass der Mieter das Risiko kennt und sich der Konsequenzen bewusst ist (vgl. OLG Hamburg WuM 2001, 343). Nur dann kann von der personenabhängigen Umlage auf die vermieteten Räume gewechselt werden.
