Für die von Ihrem Mieter zu leistende Mietsicherheit schrieb das Gesetz bisher lediglich vor, dass diese das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete nicht übersteigen durfte. Nebenkosten, über die nach dem Vertrag gesondert abzurechnen war, mussten unberücksichtigt bleiben.
Mit der umgangssprachlichen Mietkaution kann der Vermieter die Risiken der Vermietung mindern. Neben der Miete selbst, den Nebenkosten und Reparaturleistungen, können daraus außerdem eine Nutzungsentschädigung, ein Schadenersatz oder aber der Erstattungsanspruch für Prozesskosten bedient werden. Anders sieht es bei preisgebundenem Wohnraum aus, hier begrenzt das Gesetz die Absicherung lediglich auf fehlende Schönheitsreparaturen oder Schäden nach § 9 Abs. 5 Satz 1 WoBindG.
Grundsätzlich hatten Sie als Vermieter diese Mietsicherheit von Ihrem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.
Die neue Vorschrift § 551 BGB bietet hier mehr Möglichkeiten. Sie wurde zeitgleich mit der Mietrechtsreform 2001 gültig. Nach wie vor ist die Höhe der Mietsicherheit auf das Dreifache der Nettomiete begrenzt. Ihr Mieter ist zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen der Mietsicherheit berechtigt, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Außer der Anlage der Mietsicherheit auf einem Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist können jedoch auch andere Anlageformen vereinbart werden, die Anlage muss jedoch von Ihrem Vermögen getrennt erfolgen. Voraussetzung ist jedoch, dass Mieter und Vermieter sich einig sind, worin die Mietsicherheit investiert wird. Abweichend hiervon kann der Vermieter bei gewerblichen Vermietungen die Höhe der Mietsicherheit frei verhandeln. Auch die Art und Weise der Verzinsung kann bestimmt werden, allerdings muss die Einlage verzinst werden, wenn im Vertrag nicht explizit auf eine „Nichtverzinsung“ hingewiesen wird.
Grundsätzlich stehen die Erträge der Mietsicherheit Ihrem Mieter zu. Neben der klassischen Baukaution können Sie außerdem eine Sicherungsabtretung, eine Bürgschaft oder neuerdings die im Internet vertriebenen Kautionspolicen akzeptieren. Wichtig ist lediglich, dass die Gesamthöhe nicht überschritten wird, gerade wenn man Mischformen dieser Sicherheiten akzeptiert.
Recht des Vermieters auf drei Monatsraten
Vereinbaren Sie mit dem Mieter, dass die Mietsicherheit grundsätzlich vollständig und zwar mit Beginn des Mietverhältnisses geleistet werden muss, kann das nach Ansicht von Richtern eine Missachtung von § 551 Abs. 2 Satz BGB darstellen (vgl. LG Lüneburg Az. 1 S 116/99). Dieser Paragraph räumt dem Mieter eine Ratenzahlung ein, die nicht ausgehobelt werden kann.
Juristen sind sich einig, dass die fehlende Zahlung das Recht zur fristlosen Kündigung eröffnet, wenn explizit Gewerberäume vermietet werden. Handelt es sich um Wohnraum, könnte diese Kündigung durch ein Gericht kassiert werden.
Rückzahlung der Mietkaution
Sind in Ihrem Mietvertrag gewisse Pflichten aufgeführt, die nicht unwirksam sind und von Ihrem Mieter nicht erfüllt wurden, so müssen Sie die Erfüllung mit einer angemessenen Frist anmahnen. Je nach Gericht nahm man einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten an. Bei Betriebskosten gilt jeweils die Jahresfrist. In solchen Fällen können Sie zumindest einen Teil der Mietkaution zurückhalten, wenn beispielsweise Nachforderungen zu erwarten sind. Ansonsten hat Ihr Mieter mit Vertragsende einen Anspruch auf Rückzahlung inklusive Verzinsung.
