Was ist eine Instandhaltungsrücklage?
Die Instandhaltungsrücklage, oftmals auch als Instandhaltungsrückstellung oder Erneuerungsfonds bezeichnet, dient der langfristigen Erhaltung der Immobilie. Dabei handelt es sich um eine im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vorgesehene Geldsumme, die der künftigen Finanzierung von Instandsetzung und -haltung dient.
Abhängig von der Methode, mit der die Eigentümergemeinschaft die Höhe der Rücklage berechnet, kann es zu unterschiedlichen Problemstellungen kommen. Da die Höhe der Instandhaltungsrücklage gesetzlich nicht festgelegt ist, entscheiden Wohnungseigentümer selbst über deren Höhe.
Die Instandhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Das heißt, dass sie nur für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie für deren Begutachtung genutzt werden darf. Befindet sich die Eigentümergemeinschaft in einem finanziellen Engpass, darf die Instandhaltungsrücklage nur dann verwendet werden, wenn ein Überschuss (ein Teil, der die angemessene Rücklage übersteigt) besteht.
Was sieht das Gesetz vor?
Die Instandhaltungsrücklage soll Kosten decken, die durch Reparaturen oder Sanierungen des Gemeinschaftseigentums entstehen. Im Interesse aller Wohnungseigentümer soll diese nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in angemessener Weise ausfallen. Dadurch soll gewährleistet werden, dass Liquidität der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Eine gesetzliche Verpflichtung besteht jedoch nicht, weder zum Vorhandensein noch zur Höhe. Die Ansparung oder ein Verzicht kann daher mehrheitlich vereinbart werden.
Wie hoch sollte die Instandhaltungsrücklage ausfallen?
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage hängt von den Gegebenheiten des Objekts und der Berechnung ab. Zu den individuellen Gegebenheiten zählen beispielsweise der Zustand, das Alter und die Ausstattung des Objektes. Bei der Berechnung hat sich die so genannte Peterssche Formel bewährt. Nach dieser Methode müssen Sie die reinen Herstellungskosten (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten) mit dem Faktor 1,5 multiplizieren und dann durch 80 Jahre dividieren. Typischerweise werden hier für ein in Wohnungseigentum geteiltes Gebäude zwischen 65 und 70 Prozent der gesamten Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum reserviert. Der Rest entfällt auf das Sondereigentum der individuellen Eigentümer.
Grundlage dieser Kalkulation ist, dass innerhalb von 80 Jahren der 1,5-fache Wert der Baukosten für die Instandhaltung des Gebäudes anzuwenden ist. Prinzipiell kann es sinnvoll sein, innerhalb der Eigentümerversammlung zu beschließen, einen anerkannten Fachmann mit einem Gutachten zu beauftragen. So kann man Streitigkeiten im Nachhinein vermeiden. Im Allgemeinen sollte die Quote auf keinen Fall zu niedrig angesetzt werden. Nur so vermeiden Sie hohe Sonderumlagen.
Wie könnte die Instandhaltungsrücklage im konkreten Beispiel aussehen?
In diesem Beispiel wird von Herstellungskosten von 2.000 Euro ausgegangen. Bemessen nach der Petersschen Formel ergäbe sich eine durchschnittliche Instandhaltungsrücklage von jährlich 37,50 Euro pro Quadratmeter.
Rechenbeispiel:
2.000 EUR x 1,5 ÷ 80 Jahre = 37,50 EUR/m2
Gehen wir davon aus, dass 70 Prozent auf das Gemeinschaftseigentum entfallen, ergäbe dies pro Quadratmeter Wohnfläche 26,25 Euro. Ausgehend von einem Gebäude mit 400 Quadratmetern Gesamtfläche ergibt sich daraus eine gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage von jährlichen 10.500 Euro.
Wer regelt die Instandhaltungsrücklage zu welchem Zeitpunkt?
Wurde für die Immobilie keine Verwaltung bestimmt, kann bereits in der jeweiligen Teilungserklärung eine Instandhaltungsrücklage festgesetzt werden. In anderen Fällen regelt § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG, dass der Verwalter für eine „ordnungsgemäße, dem Interesse aller Miteigentümer entsprechenden“ Berechnung zu sorgen hat. Sie sollten darauf drängen, sie nicht unmittelbar am unteren Ende der Umlage festzulegen, ansonsten drohen hohe Sonderumlagen.
Wie wird die Instandhaltungsrücklage nach Stein berechnet?
Mitunter können auch andere Arten der Berechnung sinnvoll sein. In der Berechnung nach Stein etwa gilt eine Faustformel ab Fertigstellung des Baus. Zwischen 0,8 und 1,0 Prozent pro Quadratmeter und Jahr müssen hierfür vom Kaufpreis angesetzt werden. Beachten Sie, dass Preissteigerungen sowie Zinserträge berücksichtigt werden und berechnen Sie mindestens alle fünf Jahre neu.
Wie wird die Instandhaltungsrücklage nach der II. Berechnungsverordnung berechnet?
Etabliert ist auch die Berechnung nach § 28 Abs. 2 II. BV, mit der die Instandhaltungskosten dynamisch zugeordnet werden. So werden höchstens 7,10 Euro pro Quadratmeter und Jahr als Rücklage gebildet, wenn die Bezugsfertigkeit der Wohnung am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt. Im Bereich zwischen 23 und 32 Jahren beträgt der Satz 9,00 Euro, darüber höchstens 11,50 Euro.
Versuchen Sie, die Vorteile einer jeden Berechnungsformel der Eigentümergemeinschaft vorzustellen. Gerade bei Projekten, bei denen eine lange Wohndauer angestrebt wird, können auf diese Weise hohe Zusatzbelastungen vermieden werden.
Was ist, wenn die Instandhaltungsrücklage zu hoch oder zu niedrig ist?
Stellt sich heraus, dass die Instandhaltungsrücklage zu niedrig ist bzw. nicht ausreicht, um einen außergewöhnlichen oder unvorhersehbaren Finanzbedarf der Eigentümergemeinschaft zu decken, können die Wohnungseigentümer eine Erhöhung beschließen. Es ist aber auch möglich, auf eine Sonderumlage zurückzugreifen. Diese ist von jedem Eigentümer zusätzlich zum Hausgeld zu zahlen. Eine weitere Option stellt die Darlehensaufnahme dar, die aber an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist.
Handelt es sich allerdings um eine zu hohe Instandhaltungsrücklage, können die Eigentümer eine Senkung des festgelegten Betrags beschließen.
Welche Anlageform gibt es für die Instandhaltungsrücklage und was passiert bei Änderungen in der Hausgeldabrechnung?
In der Regel wird die Instandhaltungsrücklage auf einem gesonderten (Rücklagen-)Konto angelegt. Beschließt die Eigentümergemeinschaft keine bestimmte Anlageform, muss der Verwalter eine entsprechende Entscheidung treffen. Die Rücklage auf einem Bausparvertrag anzulegen sowie spekulative Anlagen, sind rechtlich unzulässig.
Bei der jährlichen Hausgeldabrechnung gibt es aufgrund der separaten Anlage der Instandhaltungsrücklage einige Besonderheiten. So müssen neben der Darstellungsentwicklung der Instandhaltungsrücklagen die tatsächlichen und die geschuldeten Zahlungen der Eigentümer auf die Rücklage gesondert aufgeführt werden. Damit soll es Eigentümern erleichtert werden, einzelne Rücklagenzahlungen nachzuvollziehen und einen besseren Überblick über die tatsächliche Vermögenslage der Eigentümerschaft zu bekommen.
Was passiert mit der Rücklage, wenn eine Immobilie verkauft wird?
Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, geht sein Anteil der Instandhaltungsrücklage auf den Käufer über. Das bedeutet, dass eine anteilige Auszahlung nicht möglich ist und auch nicht verlangt werden darf. Dafür kann sich aber die Höhe der Rücklage auf den Kaufpreis der Wohnung auswirken, da der Wert der Instandhaltungsrücklage oftmals zu dem Immobilienwert hinzugerechnet wird. Eine vorherige Prüfung der Rücklage ist deshalb immer empfehlenswert.
Welche steuerlichen Besonderheiten bestehen bei der Instandhaltungsrücklage?
Bezüglich der Grunderwerbsteuer, der Vermietung und der Zinsen sind folgende steuerlichen Besonderheiten in Verbindung mit der Instandhaltungsrücklage zu beachten:
- Die Grunderwerbsteuer, die der Käufer einer Eigentumswohnung zahlen muss, ist nicht für den Betrag der Instandhaltungsrücklage zu entrichten.
- Der Werbungskostenabzug, der sich aus den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ergibt, ist erst dann möglich, wenn die Rücklage auch tatsächlich für Instandhaltungen usw. genutzt wurde.
- Wurde sich für eine verzinste Anlageform der Instandhaltungsrücklage entschieden, sind die daraus erzielten Zinsen, die jeder Eigentümer erhält, zu versteuern.
