Was tun, wenn Ihr Mieter plötzlich weniger zahlt als sonst? Liegt es vielleicht an dem Fenster im Wohnzimmer, durch das es angeblich immer zieht? Sie wünschen mit dem Mieter keinen Streit und nehmen das erst einmal hin. 15 EUR jeden Monat. Und das monatelang! Eines Tages wird es Ihnen dann doch zu bunt, und Sie wollen die monatlich geminderten 15-EUR-Beträge wieder zurück haben. Aber Vorsicht: Jetzt könnte es nämlich schon zu spät sein!
Unberechtigter Mietminderung auf der Stelle widersprechen
Sie als Vermieter verlieren Ihren Anspruch auf die rückständige Miete, wenn Sie feststellen, dass Ihr Mieter weniger zahlt und Sie das 6 Monate lang hinnehmen, ohne zu widersprechen und ihn deswegen abzumahnen. So jedenfalls sehen das die Gerichte! Der Grund: Laufend zu erfüllende Ansprüche müssen Sie zeitnah geltend machen. Deswegen verwirken Ihre Nachzahlungsansprüche, wenn Sie diese längere Zeit lang widerspruchslos hinnehmen.
(LG Gießen, Urteil v. 6.6.2001 – 1 S. 106/01, ZMR 2001, S. 801)
Klären, welche Schulden Ihr Mieter mit seiner Zahlung tilgt
Wichtig: Klären Sie auch, was Ihr Mieter zahlt und was er nicht zahlt. Schließlich wissen Sie ja gar nicht, ob Ihr Mieter nur die Miete nicht vollständig zahlt oder die Betriebskosten. Denken Sie daran, dass jeder Schuldner bei seiner Leistung bestimmen kann, welchen Teil einer Schuld oder welche von mehreren Schulden er mit seiner Zahlung tilgt.
Mieter verliert Minderungsrecht nach 6 Monaten
Umgekehrt gilt aber auch: Nimmt Ihr Mieter einen Mangel in voller Kenntnis mehr als 6 Monate lang hin, verliert er sein Mietminderungsrecht. Um dem zu entgehen, genügt es schon, wenn er seine Miete unter Vorbehalt zahlt. Manche Gerichte urteilen sogar so vermieterfreundlich, dass sie dem Mieter das Minderungsrecht streichen, wenn ihn der Vermieter immer wieder vertröstet hat und dennoch nichts passiert (OLG Stuttgart, WM 1997, S. 619). Auf diese sehr großzügige Rechtsprechung sollten Sie sich aber besser nicht verlassen!
Hinweis
Haken Sie nach, wenn Ihr Mieter ohne ersichtlichen Grund die Miete mindert. Nehmen Sie das keinesfalls länger als 6 Wochen widerspruchslos hin, sonst verwirken Sie Ihren Nachzahlungsanspruch!
