Abrechnungsfrist
§ 556 BGB regelt die „Vereinbarungen über Betriebskosten“, was vor allem dadurch notwendig wird, weil Sie als Eigentümer ansonsten diese zu tragen hätten. Voraussetzung hierfür ist eine Aufstellung nach der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (vgl. BGBl. I S. 2346, 2347).
Sie haben das Recht, entweder eine Pauschale oder eine Vorauszahlung zu vereinbaren. Wir die Vorauszahlung gewählt, darf diese nur in „angemessener“ Höhe vereinbart werden. Bisher hatte es für Sie als Vermieter keine negativen Auswirkungen, wenn Sie die Abrechnung der Betriebskosten einmal nicht zeitnah vornehmen konnten.
Betriebskostennachforderungen verjährten gemäß § 197 BGB wie auch sonstige Ansprüche auf Mietrückstände innerhalb von vier Jahren, eine deutlich verspätete Betriebskostenabrechnung führte daher noch nicht zum Verlust der Forderung. Dem hat der Gesetzgeber nun einen Riegel vorgeschoben. Nach § 556 a Abs. 3 BGB haben Sie über die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen, die Abrechnung haben Sie Ihrem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung ausgeschlossen, es sei denn, Sie als Vermieter haben die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Dies haben Sie aber in einem Prozess zu beweisen. Regelungen zum Nachteil des Mieters sind nicht erlaubt.
Diese Umstände können vorkommen
- Grundsätzlich gilt, dass verspätet zugestellte Abrechnungen unwirksam sind, wenn sich daraus eine Nachzahlung ergibt. Die Gesetzeslage ist eindeutig, hier können Sie keine Ansprüche durchsetzen. Bei ImmobilienScout24 finden Sie hierzu eine Vielzahl an Muster-Formularen zum kostenfreien Download.
- Anders sieht der Fall aus, wenn sich daraus eine Gutschrift zugunsten des Mieters ergibt.
Können Sie die Verzögerung nicht vertreten, beispielsweise durch einen erst später zugestellten Grundsteuerbescheid des Finanzamtes, bleibt die Abrechnung wirksam. - Mieter könnten als eine Art Sanktion für regelmäßig verspätet abgegebene Abrechnungen die laufenden Vorauszahlungen auslassen. Dieses „Zurückbehaltungsrecht“ erlischt aber in dem Moment, in dem die Abrechnung formal und inhaltlich korrekt vorliegt.
- Unterlassen Sie dauerhaft die Abrechnung, kann der Anspruch durch den Mieter auch auf gerichtlichem Wege eingeklagt werden.
- Der Abrechnungszeitraum kann sich verkürzen, etwa wenn Mieter im Laufe eines Jahres einziehen. Hier dürfen Sie nicht mehrfach abrechnen, sondern müssen anteilig die Nebenkosten nach dem Zeitraum abrechnen.
- Zwar räumt § 556 BGB dem Mieter eine „Frist zur Überprüfung“ ein, allerdings verlängert oder verändert sich hierdurch nicht die Fälligkeit. Näheres regelt hier § 286 Abs. 3 BGB.
- Die Ausschlussfrist beginnt nicht neu, wenn der Mieter ein Anerkenntnis noch innerhalb der Ausschlussfrist abgibt (vgl. BGH, Urteil vom 09. April 2008, Az. VIII ZR 84/07).
