Archiv für Juli 2024

(wir haben berichtet)

Den Analysen der Wissenschaftler zufolge könnten bis zu 14,3 Millionen Haushalte in 1,9 Millionen Gebäuden – darunter knapp eine Million von Wohnungseigentümergemeinschaften – von Mieterstrom oder anderen PV-Betriebskonzepten wie gemeinschaftliche Gebäudeversorgung, Allgemeinstromversorgung oder Verpachtung von Dachanteilen profitieren, darunter knapp eine Millionen Gebäude von Wohnungseigentümergemeinschaften. Zum Zeitpunkt der Einführung des Mieterstrommodells 2017 hatte das Bundeswirtschaftsministerium das Mieterstrompotenzial mit 3,8 Millionen Wohnungen in 370.000 Wohngebäuden deutlich geringer beziffert. Die Berechnungen waren damals von 20,1 Millionen geeigneten Eigentümergemeinschaften ausgegangen. Diese Zahlen waren nach Einschätzung des IW Köln konservativ geschätzt. Und: „Inzwischen haben sich sowohl am Markt als auch regulatorisch Änderungen ergeben. Aktuell ist es dank einer florierenden Start-Up-Szene möglich und lukrativ, den kompletten Bereich der Mehrfamilienhäuser abzudecken“, betonen die Autoren der Studie. Sie verweisen jedoch zugleich darauf, dass (Stand Mai 2024) laut Marktstammdatenregister bundesweit nur knapp 9.000 Mieterstromanlagen angemeldet sind.

Als Hemmnisse für die Nutzung von Mieterstrom benennt die Studie unter anderem die fehlenden technischen Voraussetzungen in vielen Bestandsgebäuden im Geschosswohnungsbau. Für die sogenannte Drittbelieferung sei beispielsweise eine verbrauchsbezogene Abgrenzung zwischen eigenem PV-Strom und zusätzlich benötigtem Strom aus dem Netz erforderlich. Das können zwar künftig virtuelle Summenzähler und Smart Meter leisten. Doch in vielen Gebäuden werden dafür teure Umbaumaßnahmen notwendig. Hinderlich sei auch, dass es bislang keine bundesweit einheitlichen Standards in der Zählermethode, der Abrechnung und den Meldeprozessen bei den über 900 Netzbetreibern gibt.

Zwar wurden in den vergangenen Jahren steuerliche Vereinfachungen geschaffen und diverse Verbesserungen verabschiedet, um das Mieterstrommodell attraktiver zu machen. Dennoch lautet das Fazit des IW Köln: „Ohne umfassende Reformen, die über das Solarpaket I hinausgehen, wird sich an dem Nischendasein des Mieterstroms nichts ändern.“ Das Modell der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung sollte in Eigentümergemeinschaften der Standard werden, da der bürokratische Aufwand durch den Wegfall der Lieferantenpflicht sinkt, so die Empfehlung des IW Köln. „Um die Transaktionskosten des Wechselprozesses weiter zu senken und die Mitmachquoten der Mieter zu erhöhen, sollte die Vertragsfreiheit zukünftig auf Basis der Widerspruchslösung bestehen.“

Auch der VDIV Deutschland fordert weitere Vereinfachungen bei Solarstrom für WEG: „Die Eigentümergemeinschaften müssen in die Lage versetzt werden, einfach und ohne Nachteile befürchten zu müssen, Solarstrom zu produzieren. Sonst bleibt der Boom im Mehrfamilienhaus trotz großer Potenziale weiterhin aus“, so Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV Deutschland.

Die Studie “Großes ungenutztes Potenzial beim Mieterstrom” können hier kostenlos downloaden.

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Eine erste Frage zur Vermietung von Stellplätzen mit Ladestation hatten wir bereits beantwortet: „Dürfen Vermieter Stellplätze mit Ladestation vermieten?“ Die Frage stellt sich insbesondere in Gesprächen mit Vermieter von Gewerbeimmobilien. Antwort: „Vermieter dürfen mit Ladestationen versehene Stellplätze vermieten.“ Wie es im Detail aussieht und welche Besonderheiten es zu beachten gilt, können Sie hier nachlesen.

Daraus ergibt sich natürlich die Folgefrage: „Können Vermieter Stellplätze mit Ladestationen ohne steuerliche Nachteile vermieten?“ Das juristische Schrifttum hat sich bisher noch nicht zu diesem Thema festgelegt. Die Antwort lautet daher: „Es kommt darauf an.“

Grundsätzlich stellt der Betrieb von E-Ladestationen eine gewerbliche Tätigkeit dar, die eine entsprechende steuerrechtliche Behandlung nach sich zieht. Dies soll auch dann gelten können, wenn die betriebene Ladestation vom Vermieter im Zusammenhang mit einem Wohnraummietvertrag mitvermietet wird. Hierbei wird dann auf die Infektionswirkung hingewiesen, also das Risiko, dass durch die gewerbliche Tätigkeit (Ladestation), die Vermietung insgesamt gewerblich wird, wenn beides durch die selbe Rechtsperson erfolgt. Feste Grenzen, ab wann dies der Fall ist, werden aber nicht kommuniziert.

Das macht zwar eine einfache Ja-oder-Nein-Antwort unmöglich, doch folgende Hinweise und Empfehlungen können gegeben werden:

1. Eine vorherige Klärung mit dem Finanzamt ist sinnvoll. Dort wird die beabsichtigte Anlage, deren Betrieb und die Vermietungssituation vorgestellt und die konkrete Besteuerungssituation bzw. Einordnung abgefragt. Das Finanzamt kann dann eine verbindliche Erklärung abgeben, die dem Vermieter Orientierung bietet. Die Erklärung wird kostenpflichtig sein, sorgt dafür aber für Planungssicherheit.
2. Eine Auslagerung kann in Betracht gezogen werden. Nicht der Vermieter betreibt in diesem Modell die Anlagen, sondern ein Drittunternehmen, wodurch die gewerbliche Tätigkeit für den Vermieter entfällt.

In beiden Fällen scheint es erforderlich, die Planungen für den Betrieb solcher Anlagen im Rahmen der Vermietung jeweils für den konkreten Einzelfall durch einen Steuerberater oder Steuerrechtler begleiten zu lassen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Weitere Infos zu E-Mobilität in Wohnungseigentümergemeinschaften finden Sie in der speziell dafür aufgelegten Beschlussvorlagensammlung, die Sie hier abrufen können.

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