Archiv für Juni 2021

Im Zuge der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (» der VDIV berichtete) können Wohnungseigentümer ab Dezember 2022 bzw. Juni 2024 den Nachweis einer Zertifizierung vom WEG-Verwalter verlangen. Das Bundesjustizministerium rechnet nach aktuellen Schätzungen mit 28.500 Angestellten von Immobilienverwaltungen, die sich einer entsprechenden Prüfung unterziehen müssen. Nun liegt ein Verordnungsentwurf über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz vor.

Der VDIV Deutschland hat sich über Jahre mit Nachdruck für eine entsprechende Basisqualifikation eingesetzt – schließlich geht es hier um die treuhänderische Verwaltung von über zehn Millionen Eigentumswohnungen, die in der Regel elementarer Bestandteil der privaten Altersvorsorge sind. Für die gesamte Branche ist die Zertifizierung ein wichtiges Werkzeug, das in der Öffentlichkeit aufgrund von Einzelfällen kritisch geprägte Bild des Verwalters zu wandeln und so zur Stärkung des Berufsbildes beizutragen. (» Einen ausführlichen Beitrag zur Zertifizierung finden Sie in der Ausgabe 8/2020 unseres Fachmagazins VDIVaktuell.)

Mit der im Dezember 2020 in Kraft getreten Reform ist die Zertifizierung zwar keine gewerberechtliche Voraussetzung für die Erteilung einer Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO: Verwalter können somit ihre Tätigkeit auch ab Dezember 2022 grundsätzlich ohne Sachkundenachweis oder Zertifizierung aufnehmen und dieser nachgehen. Doch die Bestellung eines nicht zertifizierten Verwalters oder einer gleichgestellten Person wird nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Für die Prüfung ist eine bundeseinheitliche Regelung angedacht. Zuständig für die Abnahme sind die Industrie- und Handelskammern (IHK). Die Prüfung besteht aus einem mindestens 90-minütigen schriftlichen und einem mindestens 15-minütigen mündlichen Teil. Die Prüfungsthemen reichen von immobilienwirtschaftlichem Basiswissen über rechtliche Grundlagen wie Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht bis hin zu kaufmännischen und technischen Voraussetzungen. Die Prüfungsgegenstände orientieren sich an den Sachgebieten, die auch Gegenstand der Weiterbildungspflicht für Verwalter nach § 34c Abs. 2a der GewO und in Anlage 1 zur Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) festgelegt sind. Die Kosten schätzt das Bundesjustizministerium auf durchschnittlich 400 Euro pro zu zertifizierendem Mitarbeiter. Von dieser Zertifizierungspflicht sind Verwalter ausgenommen, die über eine abgeschlossene Berufsausbildung zu Immobilienkaufleuten oder zu Kaufleuten in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft verfügen oder aber auch einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt absolviert haben. Gleiches gilt für Verwalter mit Befähigung zum Richteramt.

Der VDIV Deutschland erarbeitet derzeit eine Stellungnahme zum Verordnungsentwurf über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV). Denn insbesondere bei § 7 (Befreiung von der Prüfungspflicht) und § 8 (Juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter) sind aus Sicht der Praxis Anpassungen und Klarstellungen zwingend erforderlich, um die ZertVerwV kohärent und zukunftsorientiert auszurichten. » Den aktuellen Entwurf der ZertVerwV können Sie hier herunterladen.

Wie die Prüfung zum zertifizierten Verwalter baut auch der in Kürze startende Sachkundelehrgang des VDIV Deutschland – in Kooperation mit GOING PUBLIC! und der IHK Frankfurt am Main – auf den Anforderungen der MaBV auf (» der VDIV berichtete). Der Lehrgang ermöglicht es Immobilienverwaltern, notwendige Basisqualifikationen nachzuweisen, und auch eine Anrechnung auf die Weiterbildungspflicht nach §34c GewO ist entsprechend gewährleistet. Die Besonderheit: Wird die IHK-Prüfung, wie im aktuellen Entwurf der Prüfungsverordnung vorgesehen – Pflicht, profitieren alle Teilnehmer des Lehrgangs von einem zusätzlichen Prüfungsairbag. Dieser beinhaltet eine erneute Freischaltung zum eLearningbereich und dem dort enthaltenen Trainingsbereich sowie einen gesonderten Online-Trainingstag zur Vorbereitung auf die Prüfung. Die Lehrgangsteilnehmer sind somit vollständig abgesichert. Weitere Informationen erhalten Sie auf » www.vdiv-campus.de.

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Der VDIV Deutschland hatte den Mitgliedern der Landesverbände für den auf das Jahr 2022 verschobenen Zensus 2021 einen Musterbeschluss für die Mehrvergütung der beim Verwalter entstehenden Pflichten zur Verfügung gestellt, der bereits vielfach vorsorglich umgesetzt wurde. Auch ein Verwalter aus Baden-Württemberg hat von dem Musterbeschluss (in leicht abgewandelter Fassung) in einer Wohnungseigentümerversammlung im Juli 2020 Gebrauch gemacht. Dagegen richtete sich eine Beschlussanfechtungsklage eines Wohnungseigentümers. Daraufhin hat der VDIV Deutschland nun erfolgreich einen Musterprozess durchgeführt, um Rechtssicherheit zu erlangen.

Bereits mit dem Einberufungsschreiben wurde den Wohnungseigentümern der vorformulierte Beschluss, der wie folgt lautet, bekannt gegeben:

„Zur Abgeltung des Aufwandes zur Erfüllung der Auskunftspflichten für die Gebäude- und Wohnungszählung gem. Zensusgesetz 2021 (Zusammenstellung der Gebäudedaten, Übermittlung der Gebäudedaten an alle Wohnungseigentümer zum Zensusstichtag zwecks Übernahme in die Befragung durch das Statistische Landesamt, Bearbeitung der Bestandslisten, Übermittlung der Eigentümerlisten und deren Aktualisierung gegenüber dem Statistischen Landesamt, allgemeine Eigentümerinformation und Datenschutzinformation nach Artikel 13 DSGV) wird dem Verwalter der entstandene Zeitaufwand, mit der im Verwaltervertrag vereinbarten Stundenvergütung sowie seine Kostenauslagen erstattet. Diese Vergütung wird mit Erbringung der Leistung und deren Rechnungsstellung fällig. Die Verteilung der Vergütung erfolgt im Verhältnis der Wohnungseinheiten.“

In derselben Eigentümerversammlung wurde der Beschluss mit folgendem Zusatz versehen:

„Die Kosten hierfür, die der Verwalter abrechnen darf, werden auf maximal 3 Stunden begrenzt. Sollte der Zeitaufwand geringer ausfallen, ist weniger abzurechnen.“

Der klagende Wohnungseigentümer vertrat die Auffassung, der Beschluss sei nichtig, da er eine Kostenpflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begründe, die nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern die Verwaltung des Sondereigentums beträfe.

Das Amtsgericht Göppingen bestätigt die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung für die jeweiligen Beschlussinhalte. Der Verwalter sei bei der Durchführung des Zensus 21 zum Tätigwerden verpflichtet. Er habe gem. §§ 24 Abs. 1, 10 Abs. 1 und 2 ZensusG Angaben nicht nur bezüglich der sogenannten Gebäudedaten, vielmehr auch im Hinblick auf die sogenannten Hilfsmerkmale, d.h. die sogenannten Wohnungs- und Bewohnerdaten zu machen. Jedenfalls seien Gebäudedaten betroffen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Insoweit bedürfe es keiner Vereinbarung zwischen den jeweiligen Wohnungseigentümern und dem Verwalter, weitere Angaben machen zu dürfen. Ferner verpflichte § 24 Abs. 2 ZensusG den Verwalter, Angaben zu Namen und Anschrift der Wohnungseigentümer zu machen.

Im Ergebnis entstehe dadurch ohne Zweifel beim Verwalter ein Mehraufwand, der separat vergütet werden kann, was auch im Wege einer pauschalen „Entschädigung“ erfolgen könne. Erfreulicherweise bestätigt das Amtsgericht, dass die Tätigkeit beim Zensus 2021 ein sachlicher Grund für die Berechnung des beim Verwalter entstehenden Mehraufwandes darstellt. Die Vergütung sei auch der Höhe nach nicht zu beanstanden soweit sie Bezug auf eine Kostenregelung in einem bestehenden Verwaltervertrag nimmt und eine Deckelung der Kosten vorgesehen ist. Damit seien die Maximalkosten für die Eigentümer kalkulierbar.

Die Verwalter werden das Urteil des Amtsgerichts Göppingen begrüßen. Zum einen trifft das Gericht mit überzeugender Begründung die Aussage, dass auch Tätigkeiten des Verwalters im Rahmen des Zensus, die funktional dem Sondereigentum zuzuordnen sind, Gegenstand der Beschlussfassung und Grundlage für eine Sondervergütung sein können. Zum anderen bestätigen die Ausführungen zur Angemessenheit der Vergütung die Überlegungen, die bei der Formulierung des Musterbeschlusses prägend waren.

Die Deckelung (hier begrenzt auf einen Zeitaufwand von 3 Stunden) mag für die meisten Verwalter eine erste Orientierungshilfe sein, um die Grenze der Angemessenheit nicht zu überschreiten. In Einzelfällen sollte aber ein höherer Zeitaufwand angesetzt werden, der der Größe des Wohnungseigentumsobjektes und der Komplexität der Struktur des Sondereigentums Rechnung trägt.

Das Urteil dürfte für die eine oder andere Wohnungseigentümergemeinschaft auch eine wertvolle und belastbare Argumentationsgrundlage für die Beschlussfassung über den Sonderaufwand sein.

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