Archiv für Juni 2021

Eine Vergleichsstudie des Hamburger Instituts F+B analysiert die Mietenpolitik der Städte Berlin und Hamburg des vergangenen Jahrzehnts. Inhaltlich ist prägnant, dass beide Städte ähnliche Herausforderungen zu meistern haben, beide jedoch mit völlig unterschiedlichen Konzepten arbeiten. Auch die resultierenden Ergebnisse unterscheiden sich stark.

Auf Grundlage aktueller Daten wurde eine empirisch fundierte Analyse vorgenommen. Ziel war es, einen allgemeinen Vergleich der Mietenpolitik in Berlin und Hamburg zu erstellen und zudem Rückschlüsse auf das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin zu ziehen, das von Februar 2020 bis April 2021 in Kraft war, bis es vom Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärt wurde (» der VDIV berichtete).

Beide Städte haben eine unterschiedliche Wohnungspolitik. Im Gegensatz zum Berliner Mietendeckel wurde in Hamburg mit einem anderen Ansatz versucht den Wohnungsmarkt zu entspannen, dem „Bündnis für Wohnen“. Um ein Fazit ziehen zu können, wurden die Auswirkungen beider Strategien analysiert.

Der Berliner Mietendeckel war der Studie zufolge kein erfolgreiches Instrument für die Wohnungsmarktentspannung. Zwar wurden Mieter finanziell entlastet, gleichzeitig sei jedoch ein Angebotsrückgang zu verzeichnen gewesen. Neuangebote verringerten sich um rund ein Drittel. Von den finanziellen Vorteilen profitierten wohl zumeist eher Haushalte mit überdurchschnittlichem Haushaltseinkommen. Das Angebot verringerte sich, Wohnungssuchen sind mehr und mehr durch persönliche Netzwerke geprägt. Neuzuzüge haben teils kaum noch Chancen bezahlbaren Wohnraum zu finden und müssen auf möbliertes Wohnen oder Neubau im preislich höheren Segment ausweichen.

Zusammenfassend kann beobachtet werden, dass in Berlin mit vielen Regulierungen, wie dem Mietendeckel, gearbeitet wurde. Hamburg hingegen arbeitete entschieden enger mit der Wohnungswirtschaft zusammen. Zudem wird hier ein wichtiger Schwerpunkt auf den Neubau gelegt. F+B resümiert, dass die Hamburger Wohnungspolitik daher prinzipiell zielführender als die Berliner wirken konnte.

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Laut Postbank Wohnatlas steigen die Kaufpreise von Immobilien weiter kräftig an und übertreffen in vielen Städten die ortsüblichen Mieten. Insbesondere in den sieben teuersten Städten Deutschlands müssen beim Kauf horrende Preise gezahlt werden. Experten warnen vor dem Tempo, das die Kaufpreise vor allem in Bezug auf die Mietpreise vorlegen. Diese sinken laut F+ B-Wohn-Index sogar zum Teil.

Von 2019 auf 2020 wuchs der Vervielfältiger um 1,7 Prozent. Bereits seit 2017 klettern die Kaufpreise laut Studie im Jahr um rund eine Jahresmiete nach oben. Die Tendenzen steigen, eine Trendumkehr scheint unwahrscheinlich (» der VDIV berichtete). Auch merkbare Auswirkungen der Pandemie bleiben aus. „Allenfalls regional könnten pandemiebedingte Konjunktureinbrüche in bestimmten Branchen zu Anpassungen führen“, so die Postbank. Die Einbrüche könnten Auswirkungen auf die Einkommenshöhe der Haushalte haben und sich demnach auch auf die Immobiliennachfrage auswirken.

Besonders hoch sind die Preise derzeit in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart, den Top 7 der Studie. Berlin gilt hier als die ungeschlagene Nummer eins. 40 Jahresmieten muss ein Käufer beim Erwerb einer Immobilie 2020 erbringen. Zum Vergleich: Im Jahr zuvor waren es noch 36 Jahresmieten. Dieser Anstieg innerhalb eines Jahres stellt im Wohnatlas den größten in den Top 7 dar. Einen Grund dafür sehen die Autoren im Berliner Mietendeckel: „Diese Regelung führte zu einem Rückgang der Nettokaltmieten binnen Jahresfrist um mehr als vier Prozent und damit zu einem sehr hohen Anstieg des Vervielfältigers in der Bundeshauptstadt.”

Doch nicht nur Großstädte weisen diese Entwicklungen auf. Auch andere Städte haben ein hohes Niveau an Kaufpreisen im Verhältnis zu den Kaltmieten. In einigen Städten ab 20.000 Einwohner sind die Preise auch bei bis zu 30 Jahresmieten oder drüber hinaus. Die Problematik: je höher der Vervielfältiger, desto niedriger die Erträge für Vermieter.

Der F+B-Wohn-Index bestätigt den Anstieg der Kaufpreise. „Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern während der Coronakrise hat die Preisdynamik noch befeuert“, mahnen die Autoren an. Bei den Wohnungsmieten spricht der Index hingegen von einer Stagnation beziehungsweise teilweise von einem leichten Rückgang.

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