Archiv für Februar 2021

Bei der laufenden Reform zum Mietspiegel (» der VDIV berichtete) hatte sich der Bundesrat jüngst gegen „die äußerst streitanfällige Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen“ ausgesprochen. Der nun von der Bundesregierung vorgelegte Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Mietspiegelrechts (19/26918) sieht aber keine Neufassung des § 558a Abs. 3 BGB vor. Somit bleibt das Instrument der Vergleichswohnung bestehen.

Im Referentenentwurf des Mietspiegelreformgesetzes (MsRG) von Februar 2020 hieß es noch: „Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Absatz 1), bei dem § 558d Absatz 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so muss ein Mieterhöhungsverlangen mit diesem qualifizierten Mietspiegel oder mit einem mit Gründen versehenen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen begründet werden. Die im qualifizieren Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung sind in dem Mieterhöhungsverlangen auch dann mitzuteilen, wenn die Mieterhöhung auf ein Sachverständigengutachten gestützt wird.“

Die Bundesregierung folgt somit nicht der Empfehlung des Bundesrates, der sich in einer Stellungnahme (BR-Drs. 22/21) gegen „die äußerst streitanfällige Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen“ ausgesprochen hatte. Mieterhöhungsverlangen für Wohnungen, für die ein qualifizierter Mietspiegel Angaben enthält, sollten nur mit diesem qualifizierten Mietspiegel oder mit einem mit Gründen versehenen Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen begründet werden können.

Das Streichen der Vergleichswohnung als Begründungsmittel sei – auch aus Sicht der gerichtlichen Praxis – geeignet, unnötige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden und könne so zu einer Entlastung der Justiz führen, heißt es in der Stellungnahme des Bundesrates. Nachdem bereits im Entwurf der Ministerien das Benennen von Vergleichswohnungen als Begründung verboten worden war, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, hatte das Bundeskabinett den Ausschluss aufgeweicht, was beim Bundesrat auf Unverständnis stieß.

Nun ist das Reformpaket in die Beratungen von Bundesrat und den Fraktionen im Bundestag gegangen. Die erste Lesung ist Anfang März, am 24. März werden Experten angehört.

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Die Covid-19-Pandemie stellt Verwalterinnen und Verwalter auch in diesem Jahr vor besondere Herausforderungen, wenn es darum geht, verantwortungsvoll zu entscheiden, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung abgehalten werden kann. Inzwischen mehren sich Gerichtsurteile, die klare Hinweise dazu geben, wie die Einladung zu einer Präsenzveranstaltung zu formulieren ist, damit die gefassten Beschlüsse in der Versammlung wirksam bleiben. In jedem Fall muss bei den gewählten Formulierungen des Einladungsschreibens erkennbar bleiben, dass den Eigentümern stets das grundsätzliche Recht eingeräumt wird, persönlich an der Versammlung teilzunehmen.

So hat nunmehr das Landgericht Frankfurt a. M. als Berufungsinstanz (Urteil vom 17.12.2020, Az. 2-13 S 108/20) das ursprüngliche Urteil des AG Kassel (Urteil vom 27.08. 2020 – 800 C 2563/20; » der VDIV berichtete) aufgehoben. In dem zugrundeliegenden Fall hatte der Verwalter in der Einladung zur Versammlung für die Vertretungsmöglichkeit durch entsprechende Vollmacht geworben und in der Einladung ausgeführt: „Aufgrund der Größe der Sitzungsräume muss die Anzahl der anwesenden Eigentümer bei der Versammlung beschränkt werden (10 Personen inkl. Verwalter). Erteilen Sie deshalb möglichst dem Verwaltungsbeirat oder der Verwaltung die Vollmacht für die Teilnahme an der Versammlung. … Der Verwalter behält sich vor, die Versammlung nicht durchzuführen, sofern die Höchstzahl der Anwesenden überschritten wird und keine einvernehmliche Regelung am Versammlungstag dazu getroffen werden kann“. Das AG Kassel hielt die in der Versammlung gefassten Beschlüsse für nichtig, da sich aus der Einladung ergeben habe, dass zwei Eigentümer nicht persönlich an der Versammlung teilnehmen konnten. Dies sei nach Ansicht des Amtsgerichts auch in der Corona-Pandemie ein nicht hinnehmbarer Eingriff in den Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte der Eigentümer.

Zwar besteht auch nach Ansicht des Berufungsgerichts während der Corona-Pandemie ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf persönliche Teilnahme an Eigentümerversammlungen. Es ist aber nicht zu beanstanden, wenn der Verwalter in der Einladung eine Vertretungsmöglichkeit durch Vollmachtserteilungen bewirbt und sich bei der Größe des angemieteten Saals an der zu erwartenden Teilnehmerzahl orientiert. Darüber hinaus braucht der Verwalter weder in Pandemiezeiten noch unter sonstigen Umständen so dimensionierte Räumlichkeiten anzumieten, die theoretisch sämtlichen Wohnungseigentümern Platz bieten. Die Größe des Sitzungssaales darf demnach der erwarteten Teilnehmerzahl angemessen sein. Auch kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht monieren, dass sich der Verwalter bereits in der Einladung vorbehält, die Versammlung nicht durchzuführen, sobald mehr Wohnungseigentümer zur Versammlung erscheinen, als Plätze zur Verfügung stehen. Dieser in der Einladung ausgesprochener Vorbehalt, die Versammlung abzusagen, ist jedenfalls nicht mit dem Ausladen von Eigentümern gleichzusetzen. Aus diesem Grunde waren nach der Ansicht des Landgerichts die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse nicht zu beanstanden.

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