Archiv für Januar 2021

Im erneuten Lockdown kommt angesichts der bevorstehenden Versammlungssaison in Eigentümergemeinschaften und Verwaltungen zunehmend die Frage auf, ob Eigentümerversammlungen durchzuführen sind. Denn die Paragrafen 1 bis 5 des im März 2020 in Kraft getretenen „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ wurden zwar » bis zum 31.12.2021 verlängert – die Ausnahmeregelungen für Wohnungseigentümergemeinschaften aber nicht. Doch die Lösung ist einfach.

Denn der für Eigentümergemeinschaften relevante § 6 war von vornherein nicht auf Ende 2020 begrenzt – deshalb bedurfte es hier keiner Verlängerung. Somit bleiben Gemeinschaften weiterhin handlungsfähig, auch wenn keine Eigentümerversammlung durchgeführt werden kann.

Es gilt daher weiterhin, dass der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des WEG bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Dadurch werden die durch den Bestellungsbeschluss sowie durch die Höchstfristen des § 26 Absatz 1 Satz 2 WEG festgesetzten Begrenzungen der Amtszeit zeitweise außer Kraft gesetzt. Dies gilt auch, wenn die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist, aber auch, wenn sie erst danach abläuft. Die Amtszeit endet mit der Abberufung oder der Bestellung eines neuen Verwalters. Zudem bleibt der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans in Kraft. Erst in der nächsten Eigentümerversammlung wird dann die Jahresabrechnung beschlossen.

Für die Zeit nach der Aufhebung des Kontaktverbotes ist wie zuvor relevant, dass keine für das gesamte Bundesgebiet zutreffende Handlungsempfehlung sowie einheitliche Hinweise zur rechtlichen Handhabung von Durchführung, Verschiebung oder Absage von bereits terminierten Eigentümerversammlungen bestehen. Einen Überblick über die zum Teil sehr unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen in den einzelnen Bundesländern finden Sie hier:

» Baden-Württemberg: insb. relevant ist » § 10 Sonstige Veranstaltungen

» Bayern: insb. relevant ist » § 5 Veranstaltungen, Feiern

» Berlin: insb. relevant ist » § 9 Veranstaltungen, Personenobergrenzen

» Brandenburg: insb. relevant ist § 7 Veranstaltungen und Zusammenkünfte

» Bremen: insb. relevant ist » § 2 Begrenzung der zulässigen Personenzahl, Verbot von Unterhaltungsveranstaltungen

» Hamburg: insb. relevant § 9 ist Allgemeine Vorgaben für Veranstaltungen

» Hessen: insb. relevant ist § 1 Zusammenkünfte und Veranstaltung

» Mecklenburg-Vorpommern: insb. relevant ist § 8 Veranstaltungen, Ansammlungen und Versammlungen aller Art

» Niedersachsen: aufgehoben wurde » § 7 Veranstaltungen mit sitzendem Publikum, insb. relevant ist § 9 Ziffer 4: “Veranstaltungen, die nicht durch diese Verordnung zugelassen sind, sind verboten.”

» Nordrhein-Westfalen: insb. relevant ist § 13 Veranstaltungen und Versammlungen

» Rheinland-Pfalz: insb. relevant ist § 2 Versammlungen, Veranstaltungen und Zusammenkünfte von Personen

» Saarland: insb. relevant ist Art. 2 § 6 Kontaktbeschränkungen

» Sachsen: insb. relevant sind § 4 Schließung von Einrichtungen und Angeboten sowie § 5 Einrichtungen, Betriebe und Angebote mit Hygienekonzept und Kontaktdatenerhebung

» Sachsen-Anhalt: insb. relevant ist § 2 Veranstaltungen, Zusammenkünfte, Ansammlungen, Versammlungen

» Schleswig-Holstein: insb. relevant ist » § 5 Veranstaltungen

» Thüringen: insb. relevant ist » § 6 Veranstaltungen, Zusammenkünfte, Einrichtungen und -angebote

Weitere Auskünfte erteilt Ihnen Ihr jeweiliger Landesverband. Ergänzend empfiehlt es sich auch weiterhin, dass Verwalter das zuständige Gesundheitsamt am Versammlungsort kontaktieren und um eine schriftliche Mitteilung bitten, ob und mit welchen Vorgaben Eigentümerversammlungen als nicht-öffentliche Veranstaltungen stattfinden dürfen. Zudem besteht die Möglichkeit, sich an das zuständige Landesministerium der Justiz zu wenden, um von dort möglicherweise eine verbindliche Einschätzung zu erlangen.

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Seit dem 1. Januar 2021 gilt bundesweit eine CO2-Steuer auf fossile Brennstoffe, die das Heizen mit Öl und Gas teurer macht. Bereits seit Monaten diskutiert die Politik, wer die Mehrkosten tatsächlich zahlen soll – Mieter, Vermieter oder beide. Nun kommt Bewegung in die Verhandlungen. Eine von der Energieeffizienz der Gebäude abhängige Kostenverteilung scheint möglich.

Im Rahmen des nationalen Emissionshandels fällt für 2021 ein fester CO2-Preis an von 25 Euro pro Tonne fossile Brennstoffe. Das entspricht 8 Cent pro Liter Heizöl bzw. rund 0,6 Cent pro Kilowattstunde bei Erdgas. Nach derzeitiger Rechtslage sind die CO2-Kosten Preisbestandteil der Heizkosten – somit können Vermieter sie uneingeschränkt auf die Mieter umlegen.

Eine aus Sicht der SPD ungerechte Regelung, da Mieter zwar ihren eigenen Energieverbrauch regulieren können, aber nur wenig Einfluss darauf haben, ob ihre Wohnung besser gedämmt oder mit einer moderneren Heizung ausgestattet wird. Läge die CO2-Abgabe auch beim Vermieter, stiege der Anreiz, auf CO2-ärmere Technik umzusteigen. Bundesumwelt-, -justiz- und -finanzministerium – alle SPD-geführt – hatten daher bereits Mitte September 2020 ein Eckpunktepapier vorgelegt, das für eine gleichmäßige Verteilung der Abgabe auf beide Parteien plädiert – und jüngst forderte die SPD-Bundestagsfraktion gar, dass die Kosten zu 100 Prozent beim Vermieter liegen sollten. Die Union stimmte dem nicht zu, da eine solche Regelung dem Verursacherprinzip widerspreche – Vermieter hätten auf das Verbrauchsverhalten der Mieter schließlich keinen Einfluss und sollten daher auch nicht zahlen. Entsprechend zäh verliefen die Verhandlungen mit dem CDU-geführten Bundeswirtschafts- und -innenministerium.

Nun scheint eine Lösung für die Kostenverteilung nahe. Wie die Deutsche Presse-Agentur aus Regierungskreisen erfahren haben will, werde über ein differenziertes Modell beraten, bei dem sich die Aufteilung der Kosten an der Energieeffizienz der Gebäude orientiert. So sollen Vermieter bei „schlecht renovierten“ Objekten mehr als 50 Prozent der Mehrkosten aus der CO2-Bepreisung tragen, bei „gut sanierten“ weniger als die Hälfte. Vermieter, die bereits in die Energieeffizienz ihrer Immobilie investiert haben, würden dadurch belohnt.

Auch die Deutsche Energie-Agentur (Dena) wirbt für eine angemessene Kostenverteilung zwischen Mietern und Vermietern und macht in einem Positionspapier einen konkreten Vorschlag zu einer begrenzten Umlagefähigkeit des CO2-Preises: Für einen ausgewogenen Verteilerschlüssel solle die Effizienzklasse des Energieausweises der Immobilien herangezogen werden.

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