Archiv für Oktober 2019

In Hessen wurde zum 8. Oktober 2019 die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in 13 Städten und Gemeinden gesenkt; gleichzeitig gilt in elf Kommunen wieder ihre reguläre Höhe von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Außerdem wurde die Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen räumlich und zeitlich ausgedehnt.

In 31 hessischen Orten gilt bereits seit 28. Juni 2019 eine verschärfte Verordnung zur Mietpreisbremse für neu abgeschlossene Mietverhältnisse. In einer weiteren Bestimmung wurde jetzt festgelegt, dass in denselben Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren gilt. Regulär sind 20 Prozent.

Eine frühere Verfügung, die 29 Kommunen erfasste, ist am 17. Oktober ausgelaufen (» der VIDIV berichtete). Bei der Absenkung der Kappungsgrenze sind 13 Städte und Gemeinden neu auf der Liste, unter anderem Eschborn, Heusenstamm und Obertshausen. Elf Kommunen, die bisher von einer Absenkung der Kappungsgrenze erfasst waren, fallen heraus. Darunter sind Gießen, Rüsselsheim und Hanau. Hier gilt wieder die reguläre Kappungsgrenze von 20 Prozent.

Verlängerte Kündigungssperrfrist in mehr hessischen Kommunen

Bisher bestand nur in neun Städten und Gemeinden eine verlängerte Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Jetzt gilt sie für alle 31 Städte und Gemeinden, die auch von der Mietpreisbremse und der Absenkung der Kappungsgrenze erfasst sind. Sie wird für Veräußerungen nach dem 31. August 2019 von fünf auf acht Jahre verlängert. Bundesweit gilt eine Frist von drei Jahren.

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Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt als Investitionsstandort für international agierende private und institutionelle Kapitalanleger trotz signifikant gestiegener Preise weiter interessant, so das Ergebnis eines Marktberichts der HypoVereinsbank. Davon unbeeindruckt zeigt sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen.

Eigentumswohnungen: Randlagen legen besonders kräftig zu

Die beliebtesten Stadtteile liegen dabei traditionell innerhalb des S-Bahn-Rings und in den guten Wohnlagen im Südwesten der Hauptstadt. Allerdings verlagert sich die Nachfrage inzwischen spürbar auch in Richtung Peripherie. Die Aufholjagd der einfachen beziehungsweise günstigsten Lagen setzt sich unvermindert fort. So verzeichnen die aufstrebenden Ostbezirke, insbesondere Lichtenberg, Pankow und Treptow-Köpenick, die höchsten Preissteigerungen.

Rückläufige Fertigstellungszahlen bei Neubauten erhöhen den Preisdruck zusätzlich. Stark zunehmende Grundstücks- und Baukosten sowie Kapazitätsengpässe im Baugewerbe und das ungebrochene Interesse von Kapitalanlegern sind weitere Komponenten, die die Teuerung vorantreiben. Die Neubaupreise in sehr guten Lagen erreichen in der Spitze inzwischen bis zu 13.000 Euro/m². Aber auch in einfachen Lagen werden mehrheitlich Preise von über 3.000 Euro/m² verlangt.

Mietwohnungen: Starke Zuzüge führen zu Mietsteigerungen auch in einfachen Wohnlagen

Immer geringere Leerstände und eine abnehmende Umzugsbereitschaft zeigen, wie angespannt der Mietwohnungsmarkt in der Hauptstadt ist. Zudem prägen sprunghafte Mietsteigerungen und vergleichsweise hohe Wohnkosten die Lage in der Mieterstadt Berlin. Dies und der steigende Verdrängungswettbewerb sowie Ausweicheffekte haben in den vergangenen Jahren zu besonders stark sinkenden Leerständen in den Stadtbezirken Spandau, Marzahn und Hellersdorf geführt, die eher von einfachen Wohnlagen und großen Mietwohnbeständen geprägt sind. Gleichzeitig sind die Mietsteigerungen hier über die gesamte Stadt betrachtet sehr hoch.

Flächendeckender Preisrückgang unwahrscheinlich

Fazit: Die aktuellen Wohnungskosten haben in zentralen Lagen Berlins nahezu das Niveau anderer, oft aber wirtschaftsstärkerer, deutscher Großstädten erreicht. Bereits seit 2014 bleibt die Mietpreissteigerung merklich hinter der Kaufpreisentwicklung zurück. Dadurch sind die Renditen auf historische Tiefstwerte gesunken. Eine Trendwende ist nicht abzusehen.

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